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永義房屋盤點近一年高雄7座已啟用的運動中心周邊房市交易市況，最早啟用的鳳山運動園區自成商圈，生活機能完善，房市交易穩定；而鹽埕運動中心近一年交易量高 達400件，交易最為熱絡；大寮運動中心1字頭房價最親民。

永義房屋瑞隆鳳甲加盟店長李承鴻指出，鳳山運動園區啟用時間最早，且為獨立體育館，與其它蓋在學校的運動中心不同，不只場地大、設備也齊全，目前每月平均使用人數突破3萬人。半徑一公里的範圍內，擁有捷運、車站交通便利，同時三商圈環繞生活機能優質，鄰近不到500公尺的國泰重劃區，規劃三井outlet進駐，周遭也有完整12年國教學區，適合各年齡層族群購屋。

李承鴻店長分享，因應捷運、衛武營公共建設規劃，中古市場近半為屋齡15年內的電梯大樓，每坪平均單價約23-31萬，購屋族群主要為考量學區的自住客、通勤上班族各半；30-40年的公寓價格則落在每坪平均單價18-23萬之間，相當適合首購族置產，且公設比低可提供較大室內空間。購屋建議以自身預算考量，再決定選擇公寓、或是電梯大樓。

永義房屋農十六大千加盟店東鄭博陽指出，鹽埕區是高雄市最早發展的地方，整體生活機能完整。半徑一公里的範圍內，擁有高雄電影館、高雄流行音樂中心、駁二等藝文空間，同時也有輕軌、捷運交通便捷，吸引許多人置產享受緩慢步調的生活，過去一年成交量高達400件。鹽埕運動中心今年中啟用後，不用奔波過橋才能抵達健身房，提供給當地居民良好的運動空間。

李承鴻表示，大寮運動中心去年中啟用，周遭每坪平均單價14萬，為7個運動中心房價最便宜地區。半徑一公里的範圍內，是當地最繁榮的街道、也有市政機關，生活機能健全、接近捷運站，一旁的「81期市地重劃區」，未來將規劃28公頃的住宅用地加上11公頃的綠地，相當適合住居。目前當地中古屋交易以20年以上的透天、華廈為主，華廈每坪單價約11-15萬，透天則落在600-1000萬左右。

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民眾房貸負擔沉重，購屋壓力日益增加，2023年第3季全國房貸負擔率再創新高，全台僅剩嘉義縣、屏東縣、基隆市的房貸負擔率低於3成，台北市及新北市的房貸負擔壓力則居全國冠亞軍，值得注意的是，台中市房貸負擔率也突破50％大關。

根據內政部15日公布的最新數據，2023年第3季全國房貸負擔率42.25％，較上季微升0.16％，較2022年同季上升1.7％。

觀察6都房貸負擔率表現，新北市及台南市是唯二下降的縣市，房貸負擔率分別為55.35％、40.67％，較上季微幅下降0.06％及0.27％；台北市、台中市、桃園市及高雄市分為67.13％、50.32％、34.68及39.74％，較上季分別上升0.59％及 0.79％、0.07％及0.16％。

數據顯示，雙北及台中的房價負擔率均超過50％，也就是家庭可支配所得100元中，超過50元要拿去繳房貸，民眾房貸負擔能力明顯過低，已超越可支配所得範圍。

至於6都以外縣市，嘉義縣、屏東縣、基隆市的房貸負擔率維持低於3成，為民眾可合理負擔範圍，其餘縣市的房貸負擔率多落在3成至4成間，其中新竹縣、雲林縣、花蓮縣、澎湖縣及金門縣負擔率較上季略降，購屋負擔較為減輕。

內政部說明，房貸負擔率為計算中位數所得家庭購買住宅時，每月支付房貸金額占家戶可支配所得的比率。因受到中位數住宅價格由888萬元升至900萬元，較上季調升1.35％，導致購屋負擔微幅加重0.57％。

但因中位數家戶可支配所得由90.43萬元增加至91.27萬元，略為上升0.94％，使得負擔率減少0.39％；此外，上2023年8月起新青安優惠貸款上路，五大銀行新承做房貸利率下降至2.088％，支付房貸金額減少，使得負擔率減少0.02％。綜合計算後，2023年第三季負擔率較上季微增0.16％。

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都會城區發展多朝「大眾運輸導向型發展」目標前行，不僅帶動周邊交通及生活機能發展越趨成熟，更有望因捷運聯開案而吸引大型開發商的進駐，以台中捷運綠線通車將滿3周年，運量日漸走高為例，不只站區周邊陸續出現明顯房價漲勢，更帶動總投資金額達百億元的聯開案。

吸冠德、日勝生插旗

根據統計，台中捷運綠線不僅去年12月平均運量已突破4.4萬人次、單月運量更已突破120萬人次。蓬勃的軌道經濟發展，帶動總投資金額達百億元的綠線7座聯開案，吸引冠德、日勝生等北部重量級建商挾巨資與豐富經驗前來插旗，使共構開發基地行情看漲。

繼台中捷運首個聯合開發案「文華高中G8站」完工後，當前四維國小G5站、文心崇德G6站、文心櫻花G8a站、市政府G9-1站、市政府站G9-2站、南屯G11站等6座台中捷運綠線聯開案，預估總投資金額約達301.3億元，且當中5站皆已招標成功。

目前僅剩緊鄰國泰置地廣場、且區位條件與G9-1相當的市政府站G9-2站準備接續招商，這個台中捷運綠線最後的聯開案，被看好潛在商機無限，且與G9-1未來有望成為矗立台中市核心區域的「雙子星大樓」，未來各站點周邊不僅能以捷運作為核心據點來發展周邊經濟，也能打造多方位機能的捷運生活圈。

其中，四維國小G5站的聯開案大樓也已正式開工動土，為中捷土地開發首案全棟規劃店舖及辦公室的商辦大樓，後勢看漲，受到不少重視機能性、同時追求質感居家生活的剛需族矚目。

北屯首見大面寬建案

看好這樣的軌道經濟未來性，近期大鑫開發建設就於捷運綠線四維國小站旁，正對面北屯公園第一排角地，打造北屯區首見8米大面寬玻璃落地窗的新推案『琢寓』，該案除坐落城心雙商圈的黃金地段外，生活機能及學區皆近在咫尺，再加上交通的便利性，頗受市場關注。

此外，豐邑機構同樣鎖定捷運利多帶來的前瞻發展性，以及成熟發展都心商圈的便捷性，近期推出緊鄰捷運文心崇德G6站的新案『文心O’Live』，該案與風靡全球的Ten Thousand Coffee精品咖啡合作，實價登錄揭露目前最高達每坪68萬元，平均成交價則落在60至68萬元區間，話題不斷。

購屋熱回歸都心段

住展雜誌發言人陳炳辰指出：「台中經濟與建設發展密不可分，這也使得購屋熱點再次回歸聚焦於坐享各項便捷機能的都心地段」，包含大鑫、亞昕、惠宇、聯聚等品牌建商，近期回歸市中心所推出的個案皆上看6字頭以上，受到熱烈關注。

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內需復甦，店面租賃市場也回溫，台灣房屋集團趨勢中心統計，2023年台北市各行政區店面租金單價王，萬華、信義、大安、中山這四個行政區的店王，單價都破萬元，其中西門町的萬華區店王，也是2023年台北市全市租金單價最高的店王，於2023年8月時由飾品店以月租30萬元、每坪每月租金17,783元，租下成都路16.87坪店面；信義區忠孝東路五段則在6月時，以每月33萬元、單價13,280元租給精品珠寶店。另外統計2023年全台北一樓店面租金單價破萬元交易，共計11筆；但是2022年因適逢疫情仍嚴峻，單價破萬店面僅3筆，至於疫情爆發前的2018年則有10筆，顯示2023年台北店面出租行情已幾乎恢復到疫情前水準。

台灣房屋西門特許加盟店表示，如今人潮和店租行情幾乎恢復到疫情前的水準，徒步區尤其是漢中街、峨眉街、武昌街二段，一樓30~35坪以及整棟透天型店面都相當受到歡迎，月租金單價基本都萬元起跳，精華店面的總月租金可落在100~300萬元上下，承租業種包含日本二手精品業、公仔店、運動品牌等，近期也有不少連鎖品牌的餐飲業進駐西門町商圈，鎖定百坪以上的中大型店面，觀察從2023年6月之後，正西門町商圈店面空置率已降至5％以下，幾乎已恢復疫情前榮景。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，觀察台北12區的店租單價王，幾乎都在捷運站附近，店面坪數在25坪以下的就有8筆，其中文山區的甚至為5坪不到的分租店面，顯示目前中小坪數店面正夯，主要是這類店面的租金「總價門檻較低」，不論是潮牌服飾、3C配件、伴手禮、餐飲小吃等業種都適用，且不少零售業現在採取「商圈展實體店，衛星倉儲開線上商城」，因此對店面坪數需求小，商圈位置和人潮才是卡位關鍵。

第一建經研究中心副理張菱育指出，國內知名的觀光型商圈，經歷至少3年的疫情影響，店租行情一度下滑，疫後不少精華店面，都附帶了「調漲條款」，也就是直接在租約載明一定年期的租金調幅，這除了顯示看好商圈的未來發展性，且近年通膨、升息和加稅等因素，使房東對租金頗為堅持，而租客為了商圈人潮和長期經營考量，也得承擔更高的成本卡位。

新北市是全台人口數最多的縣市，房市交易熱絡，眾多的重劃區更是新北市的推案和交易熱區。永慶房產集團彙整新北市9個討論度較高的重劃區，根據實價登錄資料分析房市表現。其中，央北重劃區、洲子洋重劃區分別以平均單價68.4萬、38.7萬分居最貴及最親民重劃區，交易量方面則是由洲子洋重劃區以451件奪冠。

直逼7字頭！新北最貴重劃區比行政區房價高出46.9％

觀察2023年1至11月的價量，素有「新北最貴重劃區」之稱的央北重劃區平均單價達68.4萬元，較新店區整體均價高出了46.9％，十分驚人，而頭前重劃區則以28.7％排名第二。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，央北重劃區北鄰十四張重劃區、南近中央新村，總面積約達39.8公頃，其中大部分皆做為住宅區使用，聯外交通也相當便捷，開車到達台北市中心約只需10至20分鐘車程，而捷運十四張站、小碧潭站以及建設中的安坑輕軌，也讓該地居民未來交通選擇能更多元，同時還有道路規劃完善、環境較為靜謐宜居等優點，而隨著央北重劃區成為指標建商的兵家必爭之地，也讓該區成為消費者優先選擇的重劃區之一。

位於新莊區的頭前重劃區近一年房價為56.3萬，較新莊區的均價高出28.7％，也是新莊目前最貴的重劃區。陳金萍表示，目前頭前重劃區開發已大致完成，規劃多以純住宅為主，雖生活機能稍顯不足，但因鄰近副都心、舊市區區域，實際影響不大。而交通方面也是頭前重劃區的一大優勢，通過台64、65線及國道、高架等，進入北市速度快，大眾運輸則擁有新北產業園區站及幸福站，十分便利。不過陳金萍也提醒，該重劃區東側鄰近工業區，有意購屋的民眾需納入考量。

3字頭房價最親民！ 洲子洋重劃區交易量冠軍

位於五股區的洲子洋重劃區則以451件的交易量奪下交易量冠軍寶座，同時也以平均單價38.7萬成為最親民的重劃區。陳金萍表示，洲子洋重劃區整體規劃狹長，總計約62公頃，鄰近蘆洲、三重等地，快速道路、高架等交通建設完善，來往北市或是其他區域都很方便。而洲子洋重劃區所在的五股區過往一直被視為新北市的蛋白區，近一年行政區均價也維持在3字頭，親民的房價吸引了不少首購族以及通勤族，購屋需求穩定，未來加上五泰輕軌帶來的交通利多，房價應該還有補漲空間。

最後，陳金萍表示，重劃區活化了過往閒置、使用度低或是老舊住宅區域，重新規劃、整頓，形成街廓方正、道路整齊的區域，同時也完善交通、教育、醫療等機能，打造城市新風貌，也為該地帶來發展前景，兼具保值與未來增值空間。不過陳金萍也提醒，每個重劃區規劃並不完全相同，消費者購買前除了參考價格、周邊機能外，也需考慮自身需求，挑選適合的區域入住。

北北桃生活圈成形，桃園高鐵青埔特區在多元交通建設帶動下，人口不斷成長，已突破4萬人，房價2023下半年至今新成屋、中古屋量縮價漲，預售屋也沒有受到「平均地權條例」新制的影響，房價普遍站上4字頭，其中最熱門的機捷A18站周邊，預售屋最高站上6字頭。

永慶不動產高鐵青塘園加盟店店長陳龍聖表示，桃園高鐵青埔特區未來五年，陸續都會有亮點建設完工或啟用，如桃園會展中心、兒童藝術館、桃園市立美術館、原住民文化創意產業園區、陽光劇場、臻鼎科技總部、清大桃園醫院、楊明交大青埔校區預定地、國道1號往中壢方向新增中豐交流道等重大建設，桃園高鐵A18站前重量級260億開發案「國泰站前廣場．台版東京丸之內」，國泰人壽將在此打造占地3.2萬的智慧中城。

陳龍聖表示，重劃區開始發展不是只有幾間大型商場就可以，更需要許多街邊店，如超商、早餐店、便當店、補習班、飲料店、診所、咖啡廳等，目前青埔的街邊店迅速發展，讓在地的居民日常生活有更多的選擇。

此外，只要一個捷運站距離就是桃園航空城產業專區，其中包含統一超商、星宇航空、大樹醫藥、中華貿易、力歐新能源等知名企業入駐，迎來大量的經濟就業機會及居住的剛性需求。

陳龍聖表示，青埔特區可以捷運站區分為A17區、A18區、A19區，其中以青昇路為界的A17區，由於飛機航道限高，建築物高度都不會太高，居住密度會較為舒適，電梯大樓房價約每坪42萬～43萬元，區內有青園國小、大園國際高中、橫山書法公園及橫山書法公園藝術館等，文藝氣息濃厚，若正對橫山書法公園的話，價值性更高。

最熱門最搶手的A18區目前仍預售屋住宅交易為主流，近期建商推案以商辦大樓及一般事務所產品為主，「樺龍青蔦」搶先站上6字頭。食衣住行育樂俱全的A19區吸引不少換屋族，老街溪水岸、萬坪青塘園美術館、冠德商場捷運共構，該區可以分為學區宅及景觀宅，學區宅平均單價落在每坪45萬～48萬，景觀宅平均單價落在每坪48萬～53萬元。

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內政部今（15）日發布2023年第3季住宅價格指數，本季全國住宅價格指數為133.18，再創歷史新高，從2018年第三季以來，已連續上漲20季。

以六都來看，全部創歷史新高，不過內政部表示，從年變動率趨勢觀察，本季年增5.42%，較上季年增5.51%微降，全國住宅價格指數年增率自111年第2季高點10.27%，已連續5季下修，顯示房市漲勢持續趨緩。

內政部指出，本季因全球通膨趨緩，國內景氣對策信號在9月由藍燈轉黃藍燈，景氣略有改善，加上央行本季未再升息，且財政部在8月推出新青年安心成家貸款方案，五大銀行新承做房貸利率下降，帶動自住置產需求增加，交易量回穩轉增，促使住宅價格微幅上漲。

本季全國建物買賣移轉登記棟數為7萬9,812戶，較上季7萬4,651戶，增加6.91%，較111年同季7萬3,129戶，增加9.14%；而住宅價格指數僅季增1.82%，顯見本季全國房市呈現量價微增情形。

在6都住宅價格指數部分，本季指數均較上季上漲，其中以桃園市上漲2.7%、新北市2.35%、台中市2.14%較大，台南市1.53%、臺北市0.96%、及高雄市0.69%則為微幅上漲，地區房市亦多呈現量價微增情形。

內政部表示，從長期趨勢觀察，在111年第1季起央行連續5度升息，同年4月行政院提出平均地權條例修正草案送立法院審查後，整體房市炒風逐步受到抑制，住宅價格指數年增率已連續5季下修，漲勢降溫，轉為以自住需求購買為主，房市已朝向更穩健有序的方向發展。

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房價居高不下，六都大樓鑑估值再創新高！根據聯徵中心資料，六都2023年大樓平均鑑估值，949~2905萬，若搭配目前最優惠的「新青安貸」方案，將貸款拉長至40年，即使是最便宜的台南949萬，每月也需要償還2.2萬房貸，想要將預算控制在2萬以下，恐怕只能挑選屋況較次，或者坪數較小的中古屋。

根據聯徵中心資料，六都2023年大樓平均鑑估值，台北市2,905萬、新北市1,625萬、台中市1,189萬、桃園市1,144萬、高雄市998萬、台南市759萬。

若搭配「新青安貸」方案，貸款8成、年限設定40年，推算出「每月須還款均額」，台北市7萬、新北市3.8萬、台中市2.8萬、桃園市2.7萬、高雄市2.3萬、台南市2.2萬。

以基本理財觀念，貸款不超過薪資1/3換算，想在六都買房，各縣市「每月應有薪資」為，台北市21萬、新北市11.4萬、台中市8.4萬、桃園市8.1萬、高雄市6.9萬、台南市6.6萬。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，觀察六都均價，購屋族若選擇購買大樓，即使貸好貸滿，壓力仍相當大，以鑑估值最低的台南來說，月薪也需要6.6萬，如果是鑑估值最高台北就更恐怖了，必須要有21萬月薪才足以支撐。

事實上，國人經常性平均薪資，月薪僅約4.8萬，遠低於六都所有大樓房價鑑估值現況。除非有個富爸爸或富媽媽，否則恐怕只能轉向挑選相對便宜的老公寓，或者總價較低的小坪數規劃大樓，較有可能實現購屋夢。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，即使南部購屋負擔相對北部輕鬆，但要思考的是，南部薪資也相較北部低，故想要依靠自己購屋仍不容易。

然而，現階段「新青安貸」已引爆一波購屋潮，其「寬限期5年」還息不還本，對於年輕人而言，很容易會有「買得起」的錯覺，又或者認定未來房價必定走揚，即使寬限期一到，只要出售也不會虧本的想法。

李家妮提醒，「新青安貸」的利息優惠補貼，預計僅至2026年7月31日止，並非補貼全部申貸年期，優惠期過後，利率將調回央行公告利率，負擔金額將可能調升；再者，無人可保證5年後房價漲跌，所以購屋前應謹慎評估自身還款能力，才能避免辛苦購買的房子，未來淪落法拍市場。

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購買房屋時，除了考慮地點、環境、屋況等條件，屋齡也是重要的一項指標。房仲業者統計2023年七都實價登錄交易資訊，發現台北市屋齡中位數為35.5年，相當於半數交易案件的屋齡超過35.5年，堪稱七都屋齡最老，反觀新竹縣市屋齡最年輕，僅16.4年。

根據永慶房產集團統計，七都中位數屋齡最年輕的是新竹縣市16.4年，其次是桃園市18.8年，新北市、台中市、台南市及高雄市中位數屋齡則集中落在24至26年之間，台北市屋齡最高、中位數35.5年。統計屋齡在15年內的交易占比，新竹縣市與桃園市二都有超過4成購屋者購買屋齡15年內的房屋，占比分別為46%與42%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，台北市是七都之中都市化程度最高的縣市，至今可供建築的大面積土地稀少，近年新建案多是採取都更、危老等方式辦理，但新增供給有限，使得屋齡30年以上建物比例居高不下，消費者購屋時可選擇的房子屋齡也偏高，今年交易案件中屋齡40年以上的占比高達37%，直逼4成。

陳金萍表示，新竹縣市受惠於竹科大量就業人口帶動購屋需求，加上薪資水準較高，購屋客群年輕且購買力強，偏好購買較新的房子，「喜新厭舊」態度鮮明。桃園市因近年來公共建設、重劃區開發等利多不斷，人口穩定成長，也吸引不少建商進駐推案，價格相較雙北相對實惠，吸引不少民眾選擇南向購屋，首購族群需求強勁，偏好較新成屋，成為15年以下住宅交易占比次高的都市。

若觀察屋齡5年內的交易占比，台南市與高雄市5年內新屋占比達27%，是七都新屋交易占比最高的縣市。陳金萍分析，因南部科學園區進駐產業多元，近年產業快速成長，帶動房市交易熱絡，加上重劃區土地釋出吸引建商推案，新屋穩定供給，帶來一波新屋交屋潮，拉升5年內新屋占比，其中又以安南區新屋交易尤為熱絡。

而高雄市受惠於台積電進駐楠梓產業園區，加上橋頭園區開發，未來將可串聯其他園區形成產業聚落，產業效應增加大量就業機會，也推升購屋需求。過去建商推案積極，近兩年陸續交屋，從實價登錄交易資訊觀察，高雄今年5年內新屋交易主要以楠梓、橋頭、仁武為交易熱區。

此外，台南與高雄也是南部發展最早的地區，傳統都會區域也有眾多房市交易量，雖然南二都和桃竹地區屋齡5年以下的交易比例均高，但是南二都在屋齡30年以上的房屋交易量，也占比3成以上。

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平均地權條例修法，禁止預售屋換約轉售，豪宅客入手仍不手軟，再度創價刷新高雄房價天花板。根據內政部實價登錄最新揭露，高雄美術館特區預售豪宅「御皇苑」，今年11月32樓戶，以總價7,688萬元成交，每坪單價達73萬元，刷新自己在今年6月所締造的71.4萬元單價紀錄，再度撐高高雄房價天花板，蟬聯高雄豪宅王。

無獨有偶，農十六特區豪宅「京城天贊」房價也首度衝破7字頭。據實價最新揭露，今年9月，頂樓戶由自然人以總價1.88億元向建商買下，該總價為高雄近四年來，最高總價住宅大樓交易，每坪單價達72萬元，不僅刷新社區歷史新高，也讓該豪宅晉升7字頭俱樂部成員。

高雄7字頭豪宅再+1

台灣房屋高雄農十六加盟店店東盧長成表示，美術館特區預售豪宅「御皇苑」及農十六特區成屋豪宅「京城天贊」，分別坐落於高雄兩大豪宅特區，皆為高雄知名品牌建商出品，對高端客群具備一定的吸引力，「御皇苑」樓高33層，正對綠園道保有永久棟距，高樓層可遠眺柴山美景，同時擁有輕軌及台鐵雙軌機能，出站就到家，隨著內惟藝術中心落成及輕軌即將成圓擴大生活圈機能，帶動區段房價更具創價優勢。

盧長成說，「京城天贊」為農十六指標豪宅，享有捷運及輕軌雙軌交通便利性，並坐擁巨蛋及義享天地兩大商圈機能，社區平均成交單價落在6字頭，曾連續多年蟬聯高雄年度豪宅王，該案樓高36層正對萬坪凹子底森林公園，具永久景觀優勢，同時為周邊最高的建築物，更顯出該豪宅君臨天下的豪氣，此次交易為頂樓戶，更是高端客鍾愛收藏的首選，因此也更具創價優勢，而該案擁有不少名人住戶，包括三地開發董座鍾嘉村及可寧衛董座楊慶祥家族皆是成員，該社區雖該案屋齡已屆8年，但成交表現也未隨屋齡增高影響，維持在一定的水準，受惠緊鄰一旁的富邦人壽「捷運凹子底站旁商業區開發案」利多前景可期，皆有利該豪宅更添身價。

藝人周子瑜也入主美術館周邊豪宅

高雄豪宅七字頭俱樂部再添新成員。根據台灣房屋集團統計，歷年總價4千萬元以上豪宅最高成交單價表現，除了預售豪宅「御皇苑」，如今「京城天贊」也正式入榜7字頭俱樂部成員，而以單價68.7萬元頂天多年的豪宅王「國硯」、藝人周子瑜高價入主的「雄崗信義美術館」及愛河特區預售豪宅「京梧桐」，皆入榜6字頭俱樂部成員，其餘多數豪宅建案，如「皇苑世紀館」、「國城定潮」、「遠雄THE ONE」、「美術1號院」等，則名列5字頭豪宅俱樂部。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，高雄豪宅多集中在美術館、農十六特區及亞灣區等優質地段，雖高雄豪宅屬特定市場，價量表現不如中北部來的熱絡，目前成交單價多以5字頭為大宗，以今年表現，仍有不少傑出指標個案創價出線，其中亦不乏由品牌建商出品的預售豪宅，即便還沒蓋好，仍搶先贏得高端客目光，為豪宅市場加溫。隨著囤房稅2.0即將於明年7月上路，銷售期長且稅基較高的豪宅產品重稅更有感，也可能加速建商更積極去化大坪數豪宅餘屋，明年豪宅市場表現仍值得期待。

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國土管理署表示，今（2023）年全國直接興建的社會住宅新增超過2萬2千餘戶，今年12月底累計超過9萬4千餘戶，明（2024）年1月底將達成9萬6千餘戶，明年底可順利達成直接興建12萬戶社會社宅目標，另包租代管社會住宅2023年11月底有效契約數計6萬5千餘戶，以目前每季增加至少7,000戶之推動量能，同樣在2024年會如期超過8萬戶目標，在中央與地方政府共同努力下，8年20萬戶社會住宅政策到明年底不僅會達標，而且會超標達107%。

內政部在上述目標即將達成之際，正擬定2025年-2032年住宅政策新目標，預計達成25萬戶直接興建社會住宅、25萬戶包租代管及50萬戶租金補貼，照顧不同族群的居住需求及居住權益，充分提供民眾多元選擇，落實更完整住宅政策，實質減輕國人居住負擔。

▼國土署表示，8年20萬戶社宅明年絕對達標。（示意圖／翻攝自住都中心官網）

社宅環島並前進離島 明年12萬戶必達標

國土管理署進一步說明，今年12月底既有、新完工、興建中及待開工的社會住宅將達94,023戶，較去（2022）年底71,112戶增加22,911戶，超過行政院核定「社會住宅興辦計畫」2023年度2萬戶之目標值並已遍及全國22縣市。

國土管理署表示，賴副總統擔任行政院長期間，正式完成國家住宅及都市更新中心的立法與設置，成為雙北市暫緩推動社會住宅之後，最重要的住宅政策推手，加速推動社會住宅興建工作及提升供給總量，讓民眾實際入住之後，更能感受到「社會住宅是好宅」，同時完善在地托老、托育及公共空間、休憩綠地等公共設施，提升整體生活機能，也與周邊民眾共享優質居住環境，預計明年底絕對達成直接興建12萬戶社會社宅目標。

社宅包租代管 將達成8萬戶目標

國土管理署進一步表示，除持續興建社會住宅外，另有包租代管計畫同步進行中，運用民間住宅資源及包租代管業者專業管理，協助一定所得以下或社會經濟弱勢者租屋。自106年底開辦以來，至112年11月底有效契約數計6萬5,373戶，達每季增加約7,000戶之媒合量能，預計明年能如期達至8年8萬戶目標。

國土管理署最後表示，在中央與地方政府共同努力下，明年底不僅會達標，而且直接興建社會住宅數12萬戶、包租代管有效契約數9萬3,980戶，共計21萬3,980戶，達成率為107%。

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今年彰化市不僅預售屋成交量暴增，電梯集合住宅更一躍成為市場主流，在首購、換屋族間都已是不可擋的住宅新趨勢。

今年在多波打房影響下，台中市房市與去年相比稍有降溫，不過鄰近的彰化市房市卻不受影響，在北部寶佳機構、中部君鑑機構、坤辰營造等建商帶頭下，預售屋價、量皆創新高，前三季交易量更翻倍達462戶，業者分析，除了中友百貨動工利多，大樓公寓的風行，也意味彰化市場主流已發生轉變。

彰化市以小吃、大佛孔廟等文化景點著名，即使發展逾300年的縣城早已飽和，但潛在的房市動能強勁，近幾年在彰基醫院「癌症質子醫療大樓」、中友百貨BOT案、以及中長期的台化廠區重劃、鐵路高架、中捷綠線延伸的催化下，掀起全新一波推案熱潮。

據實價登錄統計，去年1~3季彰化市預售屋交易量達219戶，已比前年暴增4倍，沒想到今年1~3季再翻倍達462戶，創下彰市新高，當中多達9成都是電梯公寓及大樓案件，有別於過往以在地建商主導、以透天為主的新案市場，這兩年的推案熱由北部、台中建商主導，且態勢呈電梯住宅一面倒。

其中北部的寶佳機構大樓案「金馬之櫻、中山富域」共358戶，前三季已成交190戶，佔彰市成交量近5成，台中起家、深耕彰化的君鑑機構，以電梯公寓案「山水蒔光1、2期」共112戶，以成交75戶次之，坤辰營造則以大樓案「中正琢越、中正峯華」共138戶，成交51戶位居第三。

在地業者稱，彰化縣購屋主力向來以自住客為主，其中彰化市有彰基、秀傳等大型醫院，以及矽品等科技大廠，持續帶來外地移入客群，使彰化市人口始終高度集中，商業發展旺盛，從租屋到購屋都具備相當大的需求，這兩年大樓案的風行，恰好迎合當地存在多時的市場缺口。

綜觀的市場銷售主力，幾乎全都是「車站5分鐘」距離內的蛋黃區建案，顯示彰市自住客對生活機能、環境皆重視，目前大樓3房含車位總價落在1300~1500萬元，值得注意的是，過去少見的電梯公寓，如今也在市場佔有一席之地，同樣格局，總價至少比大樓低100萬元以上。

君鑑機構指出，低公設、低總價，是電梯公寓一大優勢，如「山水蒔光2」公設比低達19%，就是目前彰市最低，足夠的量體，也使其具備一般大樓的機能性，君鑑一貫的「全棟保固5年、防水保固10年」，亦為銷售突出的主因，「本案首購、退休換屋買盤各佔一半，也意味電梯集合住宅，在各年齡層都已是不可擋的趨勢。」

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小宅風吹到台灣中部地區，房仲統計顯示，台中買賣面積縮水幅度最多前五大行政區，海線地區就占了兩個，包括了龍井區及梧棲區，房仲業者近年來台中的小宅風潮確實有擴大跡象，除了小宅本身入手門檻低的原因外，建商推案策略的改變也占了相當一部分比重。

最近幾年台中的小宅化現象相當明顯，由內政部不動產資訊平台揭露，統計從 2014 年第三季到 2023 年第三季止，台中市的平均買賣面積從 39.78 坪降低到 30.2 坪，減幅高達 24.1%，進一步觀察台中市各行政區的表現，近 10 年以西屯區的平均買賣面積縮水幅度最多、達 39.1%，依次分別是南區減少 30.7%、龍井區減少 28.2%、東區縮水 27.7%、梧棲區減少 27%，台中買賣面積縮水幅度最多前五大行政區有兩個都來自海線地區。

東森房屋龍井東海加盟店經理王聖德表示，台中的小宅風潮確實有擴大跡象，除了小宅本身入手門檻低的原因外，建商推案策略的改變也佔了相當一部分比重。台中的小宅占比愈來愈高，除了房價高漲，購屋民眾只能退而求其次購買低總價小宅產品的因素外，還有一個很重要的原因是建商推案策略的改變。

就以海線地區來說，早期海線地區的建物大部分是居住空間較大的透天厝，但近年來在中科、特 5 號道路、台積電、精華區人口外溢等利多題材的挹注下，海線地區房市能見度快速提升，大量建商和購屋民眾聚焦海線，導致海線地區房價和土地價格一路高歌。隨著土地取得成本的飆漲，建商自然就會改推小坪數產品，以此提高銷售量，增加銷售額，達到利益最大化的目的，最近幾年海線地區建商的推案類型很多都是兩房或小三房的剛性需求產品。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，從長線來看，預估伴隨台中各類建設題材的發酵，區域房價繼續穩健成長的可能性很大，小宅化仍是未來趨勢，由於目前台中正三房以上中大坪數產品的新建案愈來愈少，而且價格更是高高在上，所以很多偏好中大坪數住宅的購屋民眾都開始到中古屋市場尋找標的。

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房仲業者根據實價登錄資料，統計近一年台北市各里行政區中古屋的交易價量，發現成交熱度前 10 里中，以中山區與內湖區上榜最多。其中，中山區「中山里」榮登交易冠軍。而內湖及南港則有 4 個里上榜，也顯示科技聚落磁吸力強大。

台北市中山區「中山里」近一年房市交易 84 筆居冠，而同樣隸屬中山區的還有「晴光里」與「正義里」上榜，分別是第三名與第四名，顯示中山區三個里均入榜前五名，交易相對熱絡。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，綜觀中山區三個里受購屋者青睞的主要原因有二：一是生活機能佳，上榜的三個里均坐落於林森北路生活圈，是台北市早期開發之區域，商業活動熱絡、交通機能便利、生活氛圍濃厚。尤其是中山里，除了坐擁中山公園外，又鄰近林森公園以及欣欣百貨，電影院、美食城應有盡有，因此吸引不少人口居住；二是「低總價」，建商在當地興建許多低總價的小坪數住宅產品，總價千萬左右就能擁有一個家，購屋壓力相對較輕。

科技聚落提供大量就業機會，同時也帶動周邊居住需求。陳金萍指出，不少科技新貴因工作緣故而就近買房，觀察內湖區上榜的三個里距離內科不遠，而南港區的「三重里」則是坐落於南港軟體園區，顯示科技聚落磁吸效應強。

陳金萍表示，內湖區「清白里」、「寶湖里」與「金湖里」位於內湖科技園區周邊，購屋需求穩定且強勁。清白里鄰近捷運內湖站，里內的綠地公園多，更重要的是隨著 AIT 的入駐，帶動外籍員工的移入和商業設施逐步到位，有效加速當地的居住需求，促使該里近一年成交規模達 71 筆，坐穩第五名。另外，「寶湖里」坐擁三軍總醫院和國防醫學院，加上該里鄰近機場，受樓高限制所以住宅密度不高，反而營造出相對靜謐、悠閒的生活空間，因此受醫生、內科新貴等高所得人才偏愛，也連帶推升購屋需求。

至於南港區的「三重里」有南港軟體園區、南港展覽館等利多加持，加上近年台北市府積極推動「東區門戶計畫」，吸引許多指標建商獵地插旗推案，而各項重大開發與陸續推出，像是南港三井 LaLaport 商場、台北流行音樂中心、國家生技研究園區等，均帶動當地房市交易與房價。

北投區「奇岩里」則是因為單價相對親民，成功擠進熱銷榜。陳金萍表示，該里位於台北市蛋白區，中位數成交單價落在 5 字頭，對於預算有限的消費者十分具吸引力。同時，里內奇岩重劃區是台灣第一個生態保育的純住宅重劃區，綠覆率達 60%，受偏好大自然的購屋者青睞。

另外，該里生活圈緊鄰北投、奇岩捷運站，鄰近承德路、洲美快速道路，至台北市區相當便利。未來，隨北投士林科技園區建設逐步到位、產業進駐，也有望對周遭房市產生正面效果。

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新竹市作為科技重鎮，許多工程師湧入定居，高學歷的他們自然相當重視孩子的教育，紛紛將小孩送往明星國小、國中。永義房屋盤點新竹市三所滿額國中，發現3所學校半徑一公里周邊都還有3字頭房價！永慶房產集團研展中心副理陳金萍指出，3所學校具備不同的優勢，「培英國中」周邊有著名的八大學區，充滿濃厚文教氣息；有地利之便的「光武國中」，僅隔一條馬路就到竹科；而「竹光國中」周邊則以低密度、較大坪數住宅為其特色。

永義房屋新竹學府承家加盟店東林鎰洲指出，「培英國中」是新竹三所滿額國中裡、周遭平均單價最為親民的區域，半徑一公里生活圈的範圍內，有數間大型賣場，也有火車站、公園、體育場、動物園等公共設施，各方面生活機能都相當優秀，步行20分鐘內都能夠抵達。

除了明星國中外，這區域也被稱為「八大學區」，附近有高達8間優質學校，包含東園國小、培英國中、新竹高中、陽明交通大學，整體環境充滿濃厚的文教氣息。在此處買房若升學順利，可一路從國小讀到清華、陽明交通大學。當地物件相當搶手，一釋出就會吸引許多人看房，剛需強勁。

林鎰洲店東進一步分析，購買族群以竹科員工占六成，學區設籍需求占四成，因鄰近新竹火車站，附近開發時間較早，因此新建案數量相對稀少，多為屋齡較大的電梯大樓，屋齡則落在20-30年之間，中古屋成交單價約28-40萬左右。物件以三房、坪數35至40坪為主，適合重視教育、喜愛文教區的爸媽入手。

永義房屋新竹竹科金山立舍加盟店東胡梅芳表示，這三所滿額學校中，只有「竹光國中」為非東區學校，會吸引想要買學區宅、但不想住在東區的民眾。除了距離竹科較遠，降低竹科員工購買的意願外，雖北區屋齡普遍較大，但房屋也沒有東區密集，生活起來相對愜意，「竹光國中」半徑一公里生活圈內擁有北門街與站前商圈、百貨公司、棒球場、運動中心等，生活機能相當全面。

當地目前八成的成交量以中古電梯大樓為主，屋齡15-20年以上、每坪單價約27至35萬，坪數約53至56坪相較於另外兩個學區的房屋坪數大，以自住、學區設籍、換屋族為主。胡梅芳店東建議如果要購屋，可直接選在「竹光國中」的周遭，不僅滿足學區宅需求，且距離學校近、接送小孩也更方便。

永義房屋新竹關埔家樂城加盟店東范喬雅表示，「光武國中」坐落在關埔重劃區，是新竹市近年來重點發展區域，緊鄰一條馬路就到竹科，深受竹科員工喜愛。光武國中半徑一公里的生活機能包含大型美式賣場、商圈、公園綠地，也包含另外一間滿額的關埔國小，意思是明星國小、國中一次滿足，且生活機能也不錯，頗受重視學區的家長喜愛。

此區的購買族群跟「培英國中」相似，竹科員工約占六成、學區設籍約佔四成。鄰近國中的主力產品為10年以上屋齡的中古屋，房型為2至4房、坪數則從20坪到40坪，每坪單價落在50-60萬，5年內的新成屋價格則飆漲到60萬以上、預售屋推案更是突破70萬，且科學園區就業人口持續增加，也讓當地物件也呈現供不應求，需求強勁。

范喬雅店東建議，民眾如有購買學區宅需求，建議選擇關埔國小周遭物件，因街廓整齊、屋齡新，且道路規劃良好，較能避免塞車問題。

永慶房產集團研展中心副理陳金萍指出，學區宅是許多家長在做購屋規劃時須考量的重點，從是否要買學區宅、買在哪、半徑一公里生活機能等各種層面問題。因學籍是以里鄰為劃分，往往一鄰、一路之隔，就是不同的學區，因此，建議有意購買學區宅的民眾，可以先上各區公所網站的「學區查詢」了解各學校學區範圍，確保購買的「學區宅」在想要就讀的學區內，才不會讓進入明星學校的希望落空。另外，也要注意人數爆棚的明星國中，除了學區設籍外，孩子設籍時間越長，也越有可能進入心儀的學校，提醒家長們別輕忽。

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近年全台各地預售屋開價屢屢創高，也帶動區域中古屋交易價格跟漲。永慶房產集團彙整內政部實價登錄交易資訊，統計2019年至2023年10月各年度七都中古屋交易總價中位數變化，發現新竹縣市增加212萬元最多，增幅23.9％；台南市增加165萬元居次，增幅27.3％；高雄市增加145萬元排名第三，增幅23.6％。

新竹五年總價中位數增加212萬元七都最多！

在七都當中，近五年年中古屋總價中位數增加最多是新竹縣市，增加212萬元，漲幅也高達23.9％！永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，新竹縣市是台灣高科技產業重鎮，科技人才匯集，人口多年呈現正成長，居住需求強勁，相對新竹建案開價屢創新高，中古屋受到不少購屋族群青睞，但五年前後也讓消費者購屋總價帶增加212萬來到1100萬元，不僅成為七都中第三個中古屋中位數突破千萬的縣市，與新北市之間的差距更逐漸縮小，中位數價差已不到百萬。

而台南市則擁有最高的總價中位數漲幅，高達27.3％。陳金萍分析，台南市受益於南部科學園區發展利多，吸引大量置產資金流入，再加上過往房價基期較低，使得台南中古屋房價中位數在五年內從605萬元飆漲至770萬元，27.3％的漲幅傲視其他五都和新竹縣市。高雄同樣受益於科技園區題材和低基期影響，是七都中第三個擁有2成以上漲幅的縣市。

雙北2021年後中古屋價格漲幅趨緩 漲幅未達1成

進一步觀察歷年七都中古屋總價中位數，台北市和新北市是七都中唯二漲幅不滿1成的都市，台北市2023年中位數甚至下修50萬元至1910萬元。陳金萍指出，新冠疫情後引發的通膨、升息與經濟成長停滯，導致購屋消費者追價意願不高，尤其是房價較高的雙北地區，不少消費者難以追價，因此將購屋目標轉往外圍新北市或桃園市尋覓，導致雙北近五年中古屋房價中位數漲幅相較其他縣市來得平緩。

雖然七都2023年的中古屋總價中位數表現，除雙北外的五都，近5年都有16.9％以上的漲幅。而且雙北和新竹縣市已突破千萬價格，桃園和台中也已逼近千萬門檻。然而陳金萍補充，相較七都預售屋總價中位數已全面站上千萬大關，中古屋在價格上仍有優勢。再加上中古屋通常位於生活機能完善的地段，而且能夠實際了解屋況，依舊成為不少消費者購屋的首選。

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近年不動產價格走揚，高總價的住宅不易去化，透天的買方越來越少，依據實價資料統計各縣市透天總價，全台有16個縣市平均總價下滑，台北市跟2023年相比下降21％，跌幅度最大，全台唯獨新竹縣逆勢大增，2023年透天平均總價上漲13％，平均總價來到1,792萬元。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，先前危老都更風行，不少投資人購買透天進行整合，隨著危老時程容積獎勵逐年降低，以及工料成本增加，購買透天的投資開發者漸少，而一般買方難以負擔高總價透天，因此大部分縣市的透天交易總價下降，僅新竹縣大放異彩。

科技業帶動，新竹縣透天逆勢大漲

根據實價資料統計各縣市透天總價，平均總價最高為台北市，平均一戶4,494萬元，價格是其它縣市的3倍，但2022年總價5,664萬，2023年跌破5千萬，平均總價重跌21％，新北市透天平均總價排名全台第二，平均一戶2,892萬元，比2022年小幅增加4％，新竹市雖然平均總價下跌6％，但平均總價還在2千萬以上，高於桃園、台中、台南及高雄等4都，至於新竹縣是全台唯一透天平均總價成長超過一成，2023年平均一戶1,792萬元，年增幅13％，竹科拉動房市的能量強。

住商不動產竹北台大加盟店店東陳李鴻指出，竹科的就業人口是新竹縣市的房市主力，買方約有7成是工程師，高端買方中還有醫生及企業主，以整體房市來看，買方因總價考量，購屋的主要類型還是大樓，透天不到2成，通常購買透天是中年以上的換屋族，因其資金較為充裕，才能負擔透天的價格，一般首購族很難入手透天，陳李鴻提到，新竹縣透天價格明顯上揚，關鍵在於新竹縣的土地價值逐年成長，高鐵特區土地價格每坪破百萬，縣治二期的土地價值每坪約60~70萬元，因此竹北市透天總價帶通常在3~4千萬元，獨棟透天別墅可上看6~8千萬元，買方居多為企業主。

買透天門檻高，全台剩5縣市不用千萬

觀察各縣市透天平均總價，剩雲林縣、嘉義縣、屏東縣、台東縣及澎湖縣不到千萬元，想住透天需砸重金，郎美囡表示，近幾年土地價格走升、建築成本提高，買方口袋夠深才能負擔新透天的價格，況且中古透天價格也跟著整個大盤走揚，買方想買低價透天，只能往地段偏遠或屋況老舊的方向尋找，然而，住透天雖可減少鄰居間干擾，但修繕及維護成本比其他住宅類型高，故建議買方購屋前，務必將修繕成本一併考量。

房仲業者根據實價登錄資料，盤點近一年來七都的預售屋單價帶顯示，台北單價百萬以上已成主流，占全市總量的 43.9%，購屋負擔越來越重。而新北單價 5 字頭占總量的 31.8% 最多，而新竹 6 字頭以上占比也接近 20%，最為驚人。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，全球貨幣緊縮、升息的狀況下，近兩年房市交易略顯降溫，但通膨攀高，帶動原物料、工資走揚，營建成本大幅增加，讓房價居高不下。近一年來，台北市預售屋單價百萬以上占比已超越 4 成，想擁有台北市門牌預售屋的購屋族群，單價百萬恐怕已成基本門檻，8 字頭以上的占比甚至突破 8 成，若想在台北市買到 6 字頭以下的預售屋，選擇已經不多。

陳金萍說明，觀察近一年台北市單價百萬以上的預售屋交易中，獨缺萬華區和文山區，其餘十個行政區都有不少百萬以上的建案，因此想在台北市撿便宜，可往這兩區去選擇。而台北市預售單價破百萬早已不足為奇，甚至有些豪宅建案已經突破 200 萬大關，最多的落在大安區，交易量有 21 筆。大安區不但交通路網便利且生活機能性十足，還有大安森林公園、熱門商圈和不少的明星學區都聚集於此，因此受到眾多購屋族群的青睞。

至於新北市部分，近一年新北市預售屋的交易，發現 5、6 字頭的占比近 6 成， 2、3 字頭占比已不及兩成，且低單價的預售屋大多位在淡水、八里、金山等蛋白區域。若想在新北市買到具備交通和生活機能優勢的區域，預算恐怕得拉到單價 5 字頭以上，才較有機會購入。

陳金萍表示，新竹縣市主力單價帶落在 3、4 字頭，占比合計達 56.7%，受惠於竹科帶來的工作機會多，因此吸引眾多人口遷往當地居住，且購屋族群大多是高收入所得的科技新貴和工程師，房價負擔能力佳，單價也被推升至 3、4 字頭為主流。加上新竹縣市腹地受限，新增供給不多，供不應求的狀況下，在精華地段如新竹市東區、新竹縣竹北區等地的預售案單價續創高，6 字頭以上的占比將近 2 成，甚至不乏 7 字頭的預售屋交易紀錄，是七都中除雙北和台中外，第四個出現 7 字頭預售建案的縣市。

至於台中市的預售房價帶，則呈現分布相對均勻的狀況。陳金萍指出，台中因中部科學工業園區、台中工業區以及台中精密機械園區三大工業園區提供大量就業機會，再加上捷運與快速道路的開通，南來北往相當便利，房市剛性需求強勁，不論是豪宅聚落的七期重劃區，抑或是海線的台中港特區，房市多點開花、產品多元，交易穩定。因此，台中市的預售屋單價帶從 2 字頭一路到 6 字頭以上，占比都超過 1 成，價格帶分布相對均勻。

近一年來雙北以外的五大都會區預售屋交易中，3 字頭是各都會區主流的單價帶，其中又以桃園、台南和高雄最為明顯，2、3 字頭占比超過 7 成。陳金萍分析，桃園市長期房市的剛性需求強勁，再加上近幾年雙北地區房價對許多購屋族群已不堪負荷，於是選擇往桃園一帶購屋。也因青埔特區、林口 A7 重劃區等 5 大新興重劃區的開發及重大建設發展成熟之下，預售屋單價從 1、2 字頭到現在已站穩 2、3 字頭，交易量也突飛猛進，甚至超車長年居冠的新北市，成為七都之冠。

過去房價較低的台南，因南科發展帶動房市蓬勃，讓當地房價水漲船高，整體房市已站穩 3 字頭。過去房價也相對便宜的高雄，近年來產業重心轉向生技醫材、航太產業，也積極發展電動車與半導體相關產業，加上楠梓產業園區台積電設廠投資、橋頭科學園區開發等利多，帶動當地居住需求而推升房價，目前預售屋單價也站穩 2、3 字頭。

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