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汐止、南港近一年房市狂飆 原來有隻看不見的推手 極小 | | | | 極大

汐止、南港過去一年房市表現亮眼,一般認為,主要是南港重大建設題材發酵,汐止連帶受惠。住展雜誌調查則發現,去年內湖推案僅60億元,創20多年來新低,內湖新屋嚴重缺貨,讓買盤流向中古屋,更外溢至汐止、南港,推升兩地住宅需求與房價。

住展雜誌近日發布2021推案統計,受政府打炒房、營造成本飆漲、預售屋買賣契約備查新制上路等影響,北台灣2021年推案量11,929億元,較前一年減少約1,032億元。

其中台北市2021年推案量僅約2,804億元,較2020年減少361億元、年減約11.4%。

北市量縮幅度最劇烈的是士林區,年減逾350億元、年減幅近七成。推案量最少的則是內湖區,全年案量僅約60億元,創下20多年以來新低。以個案數來看,2021年初,內湖共有15個建案銷售,目前則僅有8個,而且大多是舊案。

住展雜誌研發長何世昌表示,內湖、南港、汐止相接,房市本就容易出現連動。過去大多是比價效應,當內湖房價漲高時,房價相對便宜的南港買氣就會旺起來,而南港房價漲高,汐止買氣就明顯上揚。

去年內湖沒什麼新案,房價起伏不大,不過,由於供給缺貨嚴重,許多買家轉到南港、汐止購屋,成了兩地房市買氣暴升的一大推手。

以南港來說,根據台灣房屋統計,過去兩年南港軟體園區平均房價由一坪62萬漲至72萬,不僅漲幅15%,遠勝過內科園區西湖站、港墘站,平均單價也已超車西湖站的71萬元。

另外,中信房屋統計北市30年以上老宅,去年第三季南港均價每坪49.6萬元,也已超過內湖的49.3萬元。南港老宅近一年上漲近二成,則是全市最多,遠高於全市平均漲幅6.3%。

汐止不遑多讓,根據591統計實價登錄資料,汐止過去一年成交2769筆,在大台北地區僅次於淡水、新莊、板橋、中和,排名第五,打敗新店、三重、林口等房市熱區,而且也擠進全台前十名。

至於汐止房價,根據住展雜誌統計, 過去一年汐止預售屋和成屋推案從均價一坪34.4萬上漲至38.7萬元,年漲幅12.5%,遠高於新北市 平均8%的年漲幅。

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觀看全文 王錦喬 於 2022.02.07 發表

桃竹房市 五大重劃區 剛需買氣強 極小 | | | | 極大

2021年桃竹房市拉出一波驚人買氣,2022年即使政府加重打炒房力道,不過公共建設成形、剛需買氣強勁,加上營建成本上漲,桃園以五大重劃區領銜,新竹以竹北、關埔為主,籌備中新案房價向上攻堅,原本1字頭的外圍重劃區低價不再,不少房價「坐2望3」。

591新建案指出,這幾年桃竹房市的剛性需求猛烈,前景雙雙看好,桃園重劃區除了吸引本地客層,因價格優勢吸引雙北買盤湧進,強化建商推案意願。新竹在科技業景氣暢旺下,交易熱區自新竹東區及竹北向外擴張。

桃園近年房市以青埔、中路、小檜溪、經國及A7為推案主戰場。青埔隨著建設到位、商場進駐,近年每年都有4,000多戶的推案量,吸引各大建商插旗,房價從3字頭迅速拉升至4字頭,2022年在禾林、麗江、寶佳、桃大等新案籌備推出之下,案量仍大,A18、A19精華地段價位已上看5字頭。

小檜溪開發二年多來,每年都有1,500戶左右新案推出,水岸景觀建案開價已站上4字頭,2022年以三本建設三案總銷合計180億元最具規模;桃園豪宅建商中悅機構在中路、經國二大重劃區都有新案推出,預期帶動區域房價天花板再向上提高。過去推案房價僅2字頭的A7重劃區,雖然近年推案量縮,但精華地段多已開出每坪35萬高價。

2022年桃園新興重劃區以機捷A20興和特區最受矚目,過去平價的外圍重劃區,如觀音草漯、航空城客貨運園區、機捷A10山鼻特區等,隨著土地價格飆升、市區房價高漲外溢,及周邊工業區、產業園區因企業設廠增加、提供就業機會而快速發展,區域房價都有不小漲幅。

新竹地區精華區土地供給減少,在政府持續查緝打炒房下,新案低調銷售,但推出幾乎多能在短時間銷售一空,預期供需結構仍向賣方市場傾斜,今年將有更多精華區、品牌建商建案挑戰6字頭,豐邑在關埔推出的「豐邑一綻」甚至可能新竹史無前例的7字頭天價。

在蛋黃區房價高漲下,過往平價供給的南寮、新豐、湖口、竹東等地,已愈來愈難見到1字頭房價。

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觀看全文 王錦喬 於 2022.02.07 發表

高雄/台南房市 先建後售 建商避打炒房風頭 極小 | | | | 極大

政府連出多道禁令,打炒房,高雄和台南的南台灣二都房價飆漲氣勢將歇,業界認為即使上漲,幅度也將有限,在推案部分,過去成為主流的預售,建商將避開打炒房的政策熱頭,將大量延後進場銷售、或是先建後售,學者則認為,在兩隻灰犀牛和一隻黑天鵝的罩頂之下,2022年下半年開始,房市恐將有變盤疑慮。

龍悅廣告總經理吳季濃表示,從供給面來看,高雄市目前已公開、但不包括地上權的大樓建案,預售案量約15,906戶,成屋案量約2,441戶,總量體共計18,347戶。

其中,有高達87%量體均為預售案,新成屋量只占總量的13%,也就是說,高雄房屋市場中,大約每十戶的銷售,只有1戶是成屋案,因此,成屋將持續短缺,新成屋供需將嚴重失衡。

吳季濃指出,高雄在2021年的新成屋過戶總量約12,029戶,比2020年的總過戶量9,192戶,大幅成長約31%,並創下歷史新高,可說是高雄房屋市場最熱絡一年,2022年此一供需失衡現象將會持續,激勵另一波需求。

南台灣代銷龍頭、上揚建築國際團隊董事長林聰麟表示,高雄房價在2021年的激情之後,2022年金虎年伊始,仍將屬於處處創新高的局面,但,建商推案的速度將放慢,他擔任董事長的清景麟建築團隊原本要在三二九檔期進場的多個預售建案,都將延後到九二八再議。

林聰麟指出,高雄房市2021年因台積電落腳高雄的利多而強漲,由於高雄過去一直屬於房市末段班,此一漲勢,應屬補漲性質,只是大幅上漲之後,價格持續創高,建商「賣也不是,不賣也不是」,乾脆先建後售,「也不可能賠售」,因此,整體而言,推案將比預期的少很多。

台南房市情況也大同小異,台南市不動產開發公會理事長郭建志指出,2021年的台南房市,到處都看到價格創新高,例如,平實重劃區每坪站上50萬元,但過去兩年台南房價上漲大約20%、30%,不能只看豪宅、或好宅等特定產品、或特定重劃區,要以平均價來看,會比較客觀。

郭建志認為,2022年的台南房市,應屬「量縮價穩」的格局,不可能像2021年那樣的漲勢,只會小幅上升,但也不會有下跌空間。

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觀看全文 王錦喬 於 2022.02.07 發表

台中房市 虎年量減價微揚 水湳與14期成主戰場 極小 | | | | 極大

台中房市近兩年買氣超夯,推升2021年總推案金額高達3,334億元、年增近一成,創下歷史新高。展望2022年,台中市不動產開發公會理事長林正雄預期,在政府持續打炒房及金融限縮政策等不利因素影響下,今年總推案金額預估約在2,800億至2,900億元之間、縮水近一成,市場呈現「量減價微揚」格局,而推案主戰場在水湳與14期重劃區。

受到土地、營建成本高漲、缺工等因素影響,近幾年房價直直漲,自2021年起,台中74號快速道環線內「2」字頭房價已絕版,林正雄認為,以目前原物料仍在持續上漲來看,2022年「2」字頭房價恐將在台中市場全面消失。

林正雄指出,台中不僅地理位置適中、氣候條件佳,近幾年交通建設及公共工程陸續啟動或到位,加上中科園區、台中工業區、精密機械園區、台中軟體園區等廠商投資熱絡,又有台商資金回流助攻,持續吸引包括新竹、苗栗、彰化、南投及雲林等地區的外來人口進住,近幾年新移民以每年平均1萬至1.2萬人移入,為台中帶來穩定的人口紅利。

而七期向是台中房市的領頭羊,包括聯聚、大陸、由鉅、寶璽等一線建商所推出的指標豪宅案,目前每坪單價均已站上「7」字頭水準,七期2022年包括豐邑、寶璽都將推出預售新案,每坪單價預估在65~90萬元之間;在蛋黃區外溢效應下,帶動如單元二、14期等新興重劃區,單價站上50萬元以上,部份個案成交價甚至來到「6」字頭。

今年推案熱區,尤其以14期重劃區及水湳經貿園區為主戰場,預估將會有數十家建商的推案同時登場!其中,14期預計會有元鈞、惠宇、順天、新業、磐興、亞昕等10多家建商將推案;而水湳經貿園區(含單元八重劃區),預計將有龍寶、陸府、雙橡園、豐邑、總太、鉅虹、親家等建商將推案。上述兩大區域的房價表現,將成為中台灣房價的定錨指標。

至於台中蛋白區推案同樣熱絡,且房價紛紛向「3」字頭靠攏,包括潭子、大雅、烏日高鐵特區、豐原等區域,每坪單價約在30~36萬元間;太平區、大里區也在28~35萬元;海線/台中港在23~30萬元,預售新案房價全面上揚。

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觀看全文 王錦喬 於 2022.02.07 發表

虎年房市大趨勢》蛋白區買房先看人口成長率 10大最有潛力區出列 極小 | | | | 極大

牛年房市驚驚漲,尤其蛋白區更是強勁翻轉,幾乎入列六都各行政區房價漲幅最高前十名,迎接虎年到來,量體大、供給多的蛋白區還會持續火熱嗎?有意前進蛋白區購屋的民眾又該怎麼注意呢?

蛋白區看人口成長率才有續航力,前十大最有潛力行政區出列

根據吉家網統計,近三年來全台行政區人口成長率排行前十名,分別是林口丶竹北丶淡水丶仁武丶橋頭丶五股丶善化丶北屯丶八德丶龜山等十大行政區,換句話說,中南部行政區佔據4個名額,北部則占有6席,其中,新北市林口區、新竹縣竹北市及新北市淡水區入列人口成長率的前三名。

吉家網不動產董事長李同榮表示,觀察近三年全台行政區人口成長率數字表現,發現排名前十名的人口淨成長行政區都有三大共同點,分別是交通建設、低基期蛋白區、新興工業區,因而帶動就業人口、移居人口流入,因此他認為,從近三年人口淨流入成長率排名可作為未來行政區發展的強度與潛力。

李同榮也說,這一波房價上漲現象,蛋殼區勝於蛋白區、蛋白區勝於蛋黃,由於蛋殼區由於基期低,落後補漲;蛋白區則因交通與產業帶動翻身;至於蛋黃區則因為基期較高,緩漲必然。

消基會房屋委員會召集人張欣民也認同,房地產市場最重要的因子無非就是人口、就業、交通機能等三項,只要符合這三項指標基本上都有「保值」的價值,只不過,若買方是要自住的話,也必須看與工作區域的遠近、交通通勤等考量,才能既符合生活便利性以及未來長線增值效益。

(更多新聞:2021年台灣出生人口、結婚對數雙雙創下歷史新低 虎年出生率恐更低)

蛋白區喊到蛋黃價步入「超漲」,新興重劃區留意三部曲

李同榮也提醒,蛋殼補漲總有滿足點;蛋白區要翻身,也必須看人口成長率才有續航力;蛋黃區雖然上漲幅度較小,但若未來房市反轉向下時,抗跌性也比較高,因此從未來三年的置產策略來看,他建議,朝向上述前十大潛力區的發展特性,也就是具有「交通建設丶產業發展丶人口紅利」三大優勢的蛋白區,才能進可攻丶退可守。

尤其過去一整年,市場上蛋白區火熱,甚至還有蛋白產品賣蛋黃價格的罕見現象,不少專家都提前示警蛋白區有「超漲」的情況,是否價格反映過快,因而陷入題材炒作?購屋族又該怎麼留意風險?

「我認為蛋白區確實有超漲的情況,某種程度已經事先反映了利多,甚至超額反映。」張欣民指出,中南部地區因過去基期非常低,超漲的情況又更為明顯,他提醒,短線的置產族若此時購入蛋白區,將很可能套在高點,另外還需要負擔高額的房地合一稅;至於若購屋族純粹以長期自住考量,且物件均符合需要要件者,則較不需過度是否追高。

張欣民過去也常說,新興重劃區在發展過程中會有三部曲,分別是「長草」、「長房子」、「長生活機能」,假設重劃區在蓋完房子後、生活機能也能夠跟上腳步,那麼房價就會有相對的支撐,像是新北三峽北大特區就是明顯的例子;反觀,若機能趕不上,就可能淪為像「鬼城」般的失敗重劃區。

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