近一年全台重劃區預售屋的房價漲勢變化大，根據市調機構統計今年前 3 季全台重劃區預售屋價格，發現漲幅最高的前 15 名當中，不出意外又以新竹地區最狂，不僅一口氣有 5 區上榜，其中竹北高鐵特區、台科大重劃區、金雅舊社重劃區的房價更在一年內狂漲 6 成，囊括全台前 3 名。

依《591 實價登錄》統計，漲幅最高的竹北高鐵特區，短短一年間由 3 字頭飆升至 6 字頭，漲幅 65.9%，一旁的台科大重劃區也不遑多讓，漲幅 63.8% 全台居次，第三名則由金雅舊社重劃區以 63.5% 奪得。全台預售屋漲幅前三名皆由新竹拿下，買盤以竹科為主的新竹，去年受惠科技業景氣暢旺，竹科新貴將大量資金挹注於房地產，讓房價一年間漲幅就超過 6 成，全台居冠。

接著漲幅超過 5 成的重劃區依序為高雄新市鎮、十一期重劃區、高雄大學特區，高雄新市鎮以及高雄大學特區因台積電於楠梓設廠影響，房價一年間正式揮別 1 字頭，甚至部分預售屋個案成交價來到 3 字頭，漲勢驚人；十一期重劃區內知名商圈與私校林立，周圍則是被擁有台中巨蛋與漢神洲際購物中心的十四期重劃區環繞，自十四期於去年推案後，十一期房價也受到拉抬，目前預售屋成交價已破 5 字頭。

而漲幅超過 4 成的重劃區則有縣治二期、鄭子寮重劃區，縣治二期重劃區位於竹北核心，區域內有竹北遠百與喜來登商圈，商業氛圍濃厚，然而由於開發飽和，近年推案量少。低密度、高綠覆的鄭子寮重劃區，因鄰近台南市中心，待北外環快速道路完工後，可以大幅縮短與南科的距離，周邊未來還有「南山台南廣場」，該區預售屋目前已穩坐 4 字頭。

再來漲幅超越 3 成的重劃區包括暫緩重劃區、烏日高鐵特區、縣治一期重劃區、A7 站重劃區、舉喜重劃區、鳳鳴重劃區。暫緩重劃區緊鄰舊市區商圈加上捷運板南線行經，交通發達、生活機能到位，備受自住客青睞。接著烏日高鐵特區，不僅有高鐵、台鐵及捷運綠線三鐵交會，號稱全台高鐵站最大招商案的「高鐵娛樂購物城」也於去年底正式簽約，後勢看漲。

接著縣治一期重劃區為竹北重劃區中最早開發的區域，不過由於房價基期較高，因此漲幅相對竹北其他區域少。A7 站重劃區為桃園市唯一入榜的重劃區，該區緊鄰新北又有桃園機場捷運行經，是不少雙北首購客移居之地。由華友聯集團自辦的舉喜重劃區，區域內可以透過台 17 線及台 86 線快速道路串聯台南各地，交通便利，加上房價基期低，漲幅表現更明顯。

預售屋漲幅超越 3 成的還有鳳鳴重劃區，該區位於新北與桃園交界，受惠捷運三鶯線與台鐵增設鳳鳴站，未來區域內將有雙軌交會，且重劃區緊鄰龜山工業區，大量就業人口支撐當地房市。最後則為台南九份子重劃區，房價漲幅近 3 成，該區不僅為低碳示範社區，更坐擁水岸景觀，交通方面則有北外環快速道路連接南科與市區，使得不少南科新貴選擇在此購屋。

新北市近年最重要政策之一的三環六線，繼前年迎來環狀線通車後，今年底將再迎接安坑輕軌通車，未來自安坑地區通勤至北市可節省15分鐘時間，不僅可以緩解當地交通問題，將為區域帶來更便捷、更有效率的軌道交通。專家指出，政府建設、軌道經濟都能為生活圈加持能見度，並能帶來實質機能，更助攻房市增值力道，以安坑輕軌而言，除了已被各大建商墊高房價的K9十四張站，K6安康站處於繁華的麥當勞商圈，加上區域預售案稀少，價格親民，頗有房市黑馬之姿。

安坑輕軌全長約7.5公里，共有9個站點，起點為雙城站、終點站串聯環狀線十四張站，新北市市長侯友宜期許2022年年底通車，平面段路線從今年初開始密集試車，7月起K6安康站至K9十四張站的第二階段高架段的列車也啟動測試。目前受矚目、緊鄰央北重劃區的十四張站，自2018年首發案以4字頭搶市後，最新成交價已經站上7字頭，幾近翻倍成長，房價以「站七望八」邁進，由於生活機能尚未到位，讓不少自住剛需直呼吃不消，且漲幅越快、意味著風險也相對高。

房市專家分析，坐落同條路線、商圈成熟的K6安康站相對高CP值，該站點正處於安康路二段麥當勞商圈，屬於安坑地區最精華的主幹道，有20多條公車路線行經，通往東區、民生社區、忠孝新生等地，也有北二高安坑交流道，10分鐘可接軌信義快速道路，20分鐘迅接信義計劃區，透過中安大橋則可銜接環河快速道路，未來輕軌通車後，可轉乘環狀線、松山新店線、中和新蘆線，通勤至大台北各地相當便捷。

此外，有別於重劃區，該商圈生活機能林立密集，有麥當勞，必勝客，路易莎咖啡，cama咖啡等知名連鎖店家，行政機關如郵局、戶政事務所、圖書館等，安坑雙語國小、幼兒園，以及數家全聯、家樂福超市匯聚，日常生活機能齊全，又不失靜謐的休閒環境；安康路沿途風光明媚，周邊有安康森林公園、蝴蝶生態園區、陽光運動公園等大面積綠地，另往安康路一段方向有小碧潭風景區，往安康路三段則有三峽自然生態環境。

由於安康路二段開發早期、周邊素地稀少，區內新推案相當少見，目前區內數個指標新案都在短時間內繳出亮眼的成績單，區域成交行情已來到5字頭，有些新古屋實價登錄甚至來到53到54萬元，和央北重劃區的每坪15至20萬元約有三成價差，屬於首購換屋購屋合理房價內，不過預估隨著輕軌通車效應浮現，軌道經濟推升、房價有撐，屆時房價低基期、又有成熟商圈支持的站點將湧現補漲效應。

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統計過去三年六都與新竹房價表現，房屋加上車位產品的中位總價，六都與新竹3年多出122~731萬元，若對比2021年的家庭儲蓄來看，3年房價上漲抵過4~20年的家庭儲蓄。

其中，差異最明顯的是新竹縣與台中市，新竹縣去年平均家庭儲蓄28萬元，不過房價三年多出583萬元，幾乎抵上20.8年的家庭儲蓄；台中市3年房價多出362萬元，但去年家庭平均儲蓄為21.68萬元，也抵過16.7年的家庭儲蓄。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波房價上揚，對於有資產與沒有資產的族群差距甚大，即使名下只有一戶房子，財富也跟著景氣增加，至少不用去追房價，但若是手上沒有資產的族群，未來要購置不動產，相對負擔也增加許多，尤其有些區域新房子的房價漲幅更是驚人，購屋人只能透過挑選舊一點、小一些與遠一點的房子，來降低購屋負擔。

行政院主計總處統計顯示，2021六都加上新竹的家庭儲蓄，平均每戶為21~36萬元，但顯然儲蓄追不上房價上漲。台中市的房屋加車位中位總價，3年來從765萬元，增加到1,127萬元，多出362萬元，但去年台中家庭每戶儲蓄21.7萬元，三年房價上漲抵過16.7年的儲蓄金額；新竹縣房屋總價則是從825萬元增加到1408萬元，但去年平均家庭儲蓄為28萬元，房價漲幅抵過20.8年的儲蓄；台南市則是從560萬元增加到800萬元，去年的每戶家庭儲蓄則為21.5萬元，房價增幅相當於11年的家庭儲蓄。

曾敬德指出，房價大漲大跌都是兩樣情，房價上漲有資產的族群受惠，但還沒買房的就會比較辛苦，所幸現在房市已經退溫，房市也不再是強勢的賣方市場，民眾可以慢慢挑慢慢選。

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基隆緊鄰雙北，但平均房價幾乎只有台北的1/4，新北的1/2，可謂是大台北地區的「房價窪地」，依據內政部不動產資訊平台統計，今年Q2基隆的房貸負擔率低至24.06％，是全台房貸負擔最輕的縣市，也是北台灣唯一一個房貸負擔率尚在可合理負擔範疇內的縣市。

東森房屋研究中心葉沛堯經理指出，基隆房價基期低，即使最近幾年區域房價飆漲不少，但與主要都會區相比，基隆房價仍有很強的競爭力，而且預估伴隨重點項目的落實，基隆房市交易量能仍有繼續走揚的空間。

葉沛堯指出，過去受限於天氣、交通等抗性，基隆房市表現與雙北相比更顯遜色，房價也在較低水位線上，但近年來隨著基隆市港再生標竿計畫、基隆捷運計畫以及北市人口外溢等房市話題的發酵，大量建商、購屋民眾都爭先到基隆布局卡位，帶動區域房市交易量能迅速墊高。

東森房屋基隆中山加盟店魏銘志店長表示，以往基隆的買方大多為在地居民，不過最近幾年來自台北、新北的外來客有明顯增多的跡象。由於區域住宅需求持續高漲，但精華區內可供大面積開發的素地愈來愈少，於是不少建商開始把目光投向蛋白區。以中山區來說，中山區算是基隆房價相對偏低的區域，區內屋齡普遍較高，近年來在政府的積極建設下，眾多建商進駐中山區，目前區內部分預售案的開價已經站上三字頭，顯見市場對當地房市發展的確頗具信心。

魏銘志表示，中山區與國道三號、基隆火車站相鄰，在不塞車的情況下，開車20分鐘左右就可以達到南港，未來基隆捷運若進展順利，基隆來往台北市的交通路線就多一條選擇，交通擁塞問題也會得到緩解，屆時有望磁吸更多通勤族群到基隆置產，房價繼續走揚也是可以預期的。

目前中山區整體的平均房價仍在2字頭，部分屋齡較高的中古屋甚至低至1字頭，總價600萬～800萬元上下就可以買到屋況還不錯的剛需住宅，房價CP值相當高，看好區域長線發展或有自住需求的購屋民眾不妨多留意。

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隨國人晚婚與房價高漲，30而立的難度越來越高，統計六都加上新竹地區的30世代族群，今年上半年主要都會區，購屋狀況最積極的是新竹縣，根據聯徵中心資料顯示，今年上半年新竹縣30~40歲世代，平均每百人就新增1.6人購屋成為房貸一族，主要原因可能新竹縣的購屋人許多都是外來的年輕族群，因為工作關係選擇在新竹縣的竹北等地區落地生根。

30-40歲族群新竹縣購屋最積極，桃園市居次

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，新竹地區由於園區工作機會多且相對待遇較好，吸引許多年輕人口往新竹就業，也因為許多都是外來族群，原生家庭可能在新竹沒有不動產，因此等待穩定就需要在新竹落地生根，而新竹縣的竹北又屬於重劃區開發模式，有許多大樓供給，今年上半年吸引許多的年輕族群購屋。

聯徵統計顯示，30~40歲族群上半年購屋狀況，以新竹縣購屋最為積極，每百人就有1.6個購屋，購屋總價為1325萬元，幾乎追上新北市的1337萬元；30世代購屋最多的其次是桃園市，每百人有1.4個購屋，主要桃園持續吸引雙北民眾外移，尤其近年新興的重劃區因為房價相對平價屋齡新穎，吸納許多外來族群；新北、高雄、台中則比例接近，今年上半年30世代族群每百人有1.2個人購屋。

曾敬德指出，30~40歲世代購屋，剩下台南、高雄與桃園市的平均購屋總價還不到千萬元，隨房價高漲，30世代購買千萬宅狀況越來越為普遍，房價負擔也比以前高上許多，所幸現在還有30年期房貸可以幫忙減壓。

結婚率前兩名竟然也是新竹縣、桃園市

購屋成家大不易，願意結婚者越來越少，依據內政部資料今年1~8月粗結婚率資料，全國粗結婚率3.23‰，全台結婚率最高的縣市為新竹縣3.67‰，其次為桃園市3.56‰，全台結婚率前十名縣市除了花蓮、台東外，多為近幾年房地產市場相當熱絡的區域，前十名縣市中有5個平均購屋總價破千萬，而結婚率排名第二的桃園市平均購屋總價卻不用千萬元

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，結婚率前十名縣市多數為工作機會較多的區域，這幾年新屋推案量也大，購屋總價千萬上下的選擇多，因此成家立業者多，而花東、屏東則因在地文化習慣，結婚意願較高。 

結婚熱點房價比一比，園區雙雄千萬才能成家

粗結婚率指特定期間內平均每千人的結婚對數，如新竹縣粗結婚率3.67‰，代表平均每1千人中有3.67對結婚，近幾年因科技園區成為房市大熱門的新竹縣市雙雙入榜結婚率前十名，其平均購屋總價在榜內屬高價位，新竹縣平均購屋總價1,179萬元、新竹市平均購屋總價1,224萬元，僅低於新北市及台中市。郎美囡表示，新竹縣市因科技業蓬勃發展，平均薪資高、消費力強，雖然房價在前兩年順著房地產多頭之勢大幅成長，不過科技業未來發展可期及在地剛需支撐，成家比例較高。

粗結婚率入榜前十名的主力都會區除了新竹縣市，桃園、台中、新北、高雄及台南等五都也在十名之內，六都獨缺台北市不在榜內，而桃園市結婚率位居第二，但平均購屋總價還不到千萬元，購屋負擔相對輕。

郎美囡指出，台北市雖然工作機會及資源多，但房價及房租都居冠全台，人口因此被擠壓到其他縣市，加上多年來周邊縣市的社會福利制度有超越之勢，而桃園市的生育補助優於台北市，各個重劃區新房選擇多、房價相對雙北低，機場捷運通車後更具交通優勢，如A7重劃區、青埔特區吸引不少雙北買方進駐，北北桃生活圈有意結婚生子者，選擇移居桃園市可能更輕鬆。

購屋門檻升高，先求有再求好

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨提醒，先前因資金熱潮竄流於房地產，拉高不動產價格，如今央行升息，不僅購屋門檻增加，貸款壓力也上升，購屋切莫一昧追求市場話題，尤其以自住、自用為訴求的購屋人，務必以自身財務能力及生活需求為衡量標準，先求有再求好，避免造成生活壓力過大及房價盤整的衝擊。

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四年一度的世界盃足球賽將在11月下旬盛大開幕，全球各地的球迷此刻都熱血沸騰，期待支持的球隊能大展身手。於此同時，國內疫情趨緩，民眾的生活習慣逐漸重回疫情前的軌道，順著此次的「世足熱」，藉由對體育活動的關注，「運動」有望成為大眾討論的話題，興起一股運動風潮。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，體育賽事充滿張力的場面，可以間接提高民眾實際參與體育的熱情。雙北市近年在推動「一行政區一運動中心」，讓都會區的民眾在忙碌之餘，不忘透過運動調劑身心，因此運動中心的存在，對周邊居民有加分效果。

中正運動中心周邊單坪破百萬最高貴

永慶房產集團依據實價登錄資料，統計雙北市各運動中心周遭房市交易數據。在台北市，交易量排名第一的是中山運動中心周邊，以547件獲得「最受歡迎運動宅」。

陳金萍說明，中山運動中心周邊是台北市較早開發的區域、商店林立。另外，中山區的產品多元，可以滿足不同族群的居住需求。有適合小資或單身族群的「低總價套房」，今年成交件數達244件；同時也有適合小家庭的兩房或三房，成交件數合計起來也在200件以上。生活便利加上各種房型應有盡有，從成交件數可以看出中山運動中心周邊的客群廣大，是民眾購屋時的優質選項。

而中正運動中心周邊則以每坪101.3萬，堪稱「最貴運動宅」。陳金萍解釋，中正運動中心位於信義路一段，向前走是台大醫院、向後走則有自由廣場，顯示其周邊生活機能完整。再加上運動中心，周邊的社區居民大多數的生活需求，都能就近滿足。另外，陳金萍補充，觀察熱門交易路段在「羅斯福路一段」、「羅斯福路二段」一帶，位於捷運古亭站與中正紀念堂站之間，總計交易件數達29件，可見「近捷運站」是許多人心目中的首選。

新北市淡水運動中心周邊交易破千件！鶯歌、五股、林口房價漲幅明顯

至於新北市，交易件數最多的區域，就屬淡水國民運動中心周邊，交易件數達1352件，是第二名的兩倍之多。陳金萍分析，淡水國民運動中心可說是淡海新市鎮內的公共建設之一，此處規劃為住宅區，居住於附近的民眾能就近前來運動。另外，周邊有家樂福、新市國小、行政機關、淡海輕軌淡水行政中心（V07）站，全部在走路10分鐘以內的距離。

此外，觀察各區國民運動中心周邊房價，其中，鶯歌、五股、林口漲幅都在一成以上，漲勢較為明顯。陳金萍說明，鶯歌國民運動中心周邊漲幅14.0%，今年的平均單價為24.4萬。其他諸如林口、五股等區域，目前的3字頭價格也在新北市中，處於較低的水平。蛋黃區的房價高，年輕人難以負擔，因此大量人口流入相對親民區域，購屋需求穩定的狀況下，讓房價獲得支撐。再加上預計明年底，鶯歌將有捷運三鶯線通過，讓當地的通勤族可以透過捷運，轉乘板南線到雙北市的鬧區。在此條件下，也增加了前來鶯歌購屋的誘因。

最後，陳金萍提醒民眾，目前大多數新建的社區大樓，已經有健身房等公設。然而運動中心還是可以做為挑選物件時，衡量周邊生活機能的參考指標之一，畢竟運動中心提供的設施以及相關的課程、活動，比起社區的公共設施種類更豐富，而且定期有人清潔、維修。熱愛運動的族群，不妨可以將運動中心附近的物件列入考慮。

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高雄屋齡10年內的輕齡大樓、華廈，去年上半年還有十個行政區，平均成交單價還落在1字頭，但，歷經前波大漲之後，今年上半年，只剩下大樹、林園、以及梓官等3個屬於蛋殼的行政區，平均成交單價每坪13.4萬到19.2萬元，其餘的行政區房價，都已跳升2字頭以上，換句話說，想用1字頭入主高雄屋齡較新的大樓華廈，無論是蛋白區或蛋黃區，已近乎絕跡。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮10日表示，根據台灣房屋集團統計資料顯示，高雄屋齡10年內的輕齡大樓、華廈，去年上半年還有10個行政區，平均成交單價落在1字頭，不過，到了今年上半年，只剩下大樹、林園及梓官等3個行政區，平均成交單價為13.4萬到19.2萬元。

李家妮指出，屋齡10年內的住宅，是多數民眾偏好的購屋黃金屋齡，去年上半年，在高雄三民、左營、鳳山區的部分商圈，還有機會以1字頭買到屋齡5年內的3房大樓，然而，高雄去年下半年開始受產業話題及公共建設利多，帶動房價漲到最高點，今年開始，市區1字頭輕屋齡物件交易，僅剩零星個案。

她說，高雄今年上半年，共有7個行政區的輕屋齡住宅，房價表現突飛猛進，短短1年間，就從1字頭房價榜單，登上2字頭列車，且這些區域多為市郊蛋白區，其中，岡山、楠梓區增幅逼近4成，仁武及橋頭則漲破4成，橋頭區更以46.5％增幅，榮登最佳進步獎。

台灣房屋巨福岡山加盟店店東曾培宜表示，高雄早年房價較親民，即便在市區商圈，以1字頭購買屋齡較新的物件機會大，這幾個進步神速，登上2字頭的蛋白區，早期對在地人來說，都是屬於地段較偏的商圈，購屋較具抗性。

然而，近幾年受產業建設利多加持，屬於「南部半導體S廊帶」一環的橋頭、仁武、楠梓、大寮、小港等，都已邁進2字頭，曾培宜指出，至於岡山因有樂購廣場、高醫岡山分院等重大投資建設，且多數行政區都有捷運機能加持，成為建商推案重鎮，磁吸人口不斷移入，也更具創價優勢。

他說，例如岡山新成屋「薰衣巢」，今年最高單價已有逼近3字頭實力，橋頭2房小宅「全民萬歲」、「棋琴20重奏」、仁武「芳崗澄品」、預售案「三發．首席大院」等，今年最高單價皆已突破3字頭。

曾培宜表示，房價還在1字頭的林園，因具備捷運紅線「小港林園延伸線」利多、梓官鄰近楠梓高大特區及橋頭新市鎮，受商圈外溢效應，今年已有華廈小宅預售單價站上2字頭，未來高雄1字頭列車，將可能全面停駛。

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根據內政部實價資料顯示，2019年第三季新北市房屋加上車位的中位總價為1275萬元，同時間新竹縣房價中位數為825萬元，新北房價比新竹縣多上450萬元，不過從去年第四季，新竹縣房價中位價為1350萬元，已經追上新北市，今年第二季新北市房價中位數也僅僅比新竹縣略多12萬元，目前新北市與新竹縣的房屋加上車位中位總價都超過1400萬元。

竹科帶動，房市竹北追上新北

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，新竹地區受到科技業近年蓬勃發展帶動，園區客的收入增加，連帶區域房價近三年也呈現飆漲走勢，房市也出現「竹北追上新北」的態勢，一手市場的研究機構房價指數，新竹一手市場也出現房價一年漲8成的誇張現象，房價漲幅遠勝於通膨。

統計顯示，2019年第三季新北市含車位的房屋，實價的中位價為1275萬元，今年第二季則是1420萬元，3年（12季）之間，房價多了145萬元；新竹縣2019年第三季含車位的房屋中位價825萬元，當時房價還相當親民，不過今年第二季已經是創新高的1408萬元，房價多了583萬元，房屋總價已經追上新北市。

新北市房價分布區間比較廣，新竹縣以竹北為主要的房市交易區

若以單價差距來看，同樣含車位的建物中位單價，2019年第三季新北每坪26.6萬元，新竹縣則是每坪18.4萬元，新北市每坪單價比新竹縣多約8萬元，不過今年第二季新北市房價每坪33.1萬元，新竹縣則是每坪33.2萬元，已經追上新北市。

曾敬德指出，新北市房價分布區間比較廣，從2字頭到8字頭的產品都有，新竹縣則主要以竹北為主要的房市交易區，整體住宅產品的分布比較整齊，不過就房價上漲的趨勢與強弱來看，新竹因為產業競爭力的大幅提升，過去一段時間的確帶動房價大幅走揚，且力道遠勝於其他都會區，不過房價高漲遇到產業進入盤整期後，短期內房市也有熄火跡象。

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央行為了避免豪宅炒作影響房價，祭出豪宅限貸令，從2012年6月底實施到現在，堪稱是房市最長壽的管制措施，這10年門檻再度緊縮下，讓雙北以外的房價如果超過4,000萬，貸款成數直接降到4成。就有不少建商推案，為了避免房價超過豪宅限貸令的門檻，只能縮小坪數。

疫情期間房市熱，房一間一間地蓋，為了抑制炒房，政府祭出多項管制，其中豪宅限貸令2021年再緊縮，雙北以外縣市總價超過4,000萬的房都在管制範圍，貸款成數降到4成而且沒有寬限期，成了建商推案跨不過的總價門檻。

房地產企劃研究室資深經理徐佳馨：「選擇性信用貸款的限制反而影響到換屋族的權益，因為多數豪宅的客戶他們可能在換屋的過程裡面會用自有資金，反而需要貸款的換屋型客戶他們會因為貸款的限制受到影響，特別是中南部的客戶。」

缺工、通膨、原物料上漲等因素拉高營建成本與房價，但雙北以外都會區的豪宅建商，為了避開豪宅貸款門檻只好紛紛下放坪數，從動輒百坪起跳縮小到最低低於50坪。因此以台中市南屯為例，近年就有不少總價3,999萬的揭露時價，但限貸管制10年來，全國房價均價從2字頭躍升逼近5字頭，新案漲幅超過9成。

徐佳馨：「因為QE（量化寬鬆）的關係，資金不斷流向資產，所以短時間之內，市場想要有一個價格上的大幅度修正確實會有一些難度，我們也觀察到在整體稅制跟整體資金環境下、在修正幅度上，我們認為可能2、3成會是一個現階段比較可以預期的狀況。」為了避免豪宅炒作影響房價，央行祭出的豪宅限貸令2021年再緊縮，但恐怕讓房價飆漲的都會區民眾更難買房。

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根據國內六都地政局近期公布的數據，今年10月不動產買賣移轉棟數，年減2成至4成。國內房仲業分析，六都房市已經回到資金熱潮前的交易水位。以目前來看，儘管國內不動產整體市況買氣冷，但民眾仍未感受到有感降價。專家指出，由於前3年建照申請量大，這2年陸續完工，新成屋的供給將增加，預計明年新成屋的價格降幅，可達1成甚至更多。

今年隨著央行緊縮市場資金，利率走揚，再加上受國外景氣情勢影響，經濟展望下修，國內房市的買賣移轉也逐步走弱，特別是今年10月開始，央行3度升息，讓市場保守氣氛更加濃烈。

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，今年10月分數為42.2分，大減3.9分，是去年8月以來新低點，分數逼近代表衰退注意的黃藍燈。至於風向球6大構成項目，在預售推案量、新成屋戶數、來客組數、成交組數等4項分數都下跌。

儘管不動產整體市況較去年大幅滑落，但房價卻仍鐵板一塊，並沒有大幅度修正。10月新建案平均議價率約10%，變動幅度不大。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，從預售屋市場來看，買方出手意願低落，賣方便降低推案量控制線上建案的銷售壓力，也就是「以拖待變」。但新成屋市場，明年有機會出現很大反轉，主要是因為之前取得的成本相對低，因此有比較大的議價空間，再來就是成屋貸款的條件不像預售屋有彈性，想進場的人，自備款得要2至3成，因此預估明年新成屋的降價空間，可達到1成甚至更多。黃舒衛說：『(原音)前3年的建造申請量非常大，市場上有大量的新成屋，會在這1至2年內上市。舉例來說，前9個月新成屋，交屋的戶數，是9.4萬，是2009年，也就是13年的新高。市場上新增供給，尤其是有些中南部造鎮的量非常大。』

至於中古屋市場，黃舒衛也表示，目前看來就是自住客需求，投資客也不再操作這一塊，只要賣方願意讓價，就有成交機會。

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隨著少子化，年輕人不是不婚不生，就是婚後也只願意生一個小孩，當小家庭成為主流，甚至三人小家庭成為趨勢，這已經影響到房地產市場的主流產品。

以新北市來說，近年來四房大坪數的建案，除了總價高，加上需求減少，成為市場上比較難賣得動的產品，但是最新趨勢卻是，連過去主流產品三房也退燒，現在兩房已經成為主流。

少子化改變房屋市場主流商品

信義房屋統計價資料發現，屋齡5年內的新屋市場主流房型正在改變，今年2房產品的交易佔比已經超越3房，今年全台2房的實價揭露佔比達30.5%，超越3房的28.7%，其中台北、新竹、台中、高雄都是兩房產品佔比明顯增加的區域，受限於房價高漲與少子化等社會趨勢，房市正從3房世代逐漸轉為2房世代。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，兩房產品的興起有兩大因素，首先是家庭人口組成的改變，現在小家庭小孩生得少，對於空間需求也不像早年那麼大，其次則是因為高房價壓縮室內空間，雙北市已經是2房當道，不過雙北以外區域近年房價開始飆漲，開發商複製北部經驗，在房價飆漲區也開始規劃相對低總價的2房產品，也帶動2房產品的交易增加。

房市正從3房世代逐漸轉為2房世代

統計顯示，今年5年內新屋市場實價揭露，2房產品已經超越3房，全台2房成交佔比達30.5%，超越3房的28.7%，變化較大的區域包括北市、新竹、台中與高雄市，今年2房的佔比都明顯拉高，台北市2房佔比達32.8%，新北市則是最高的39.4%，桃園市也達38.5%，新竹則是31.4%，台中市33.7%，高雄市36.9%，六都除了台南市以外，2房比例都已經超過3房。

曾敬德指出，都會區住宅結構已經從三房世代轉變為兩房世代，在室內空間規劃上也有些許改變，包括可能出現兩大房，或者主臥具有更衣空間，甚至是兩套衛浴空間的設計，若以區域空間來看，雙北2房崛起已經行之有年，大台北以外的區域受限房價上漲等原因，2房產品的市場接受度與供給也都同步升高。

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房市在升息趨勢下交易持續縮減，根據房仲最新統計，10月交易量與9月相比雖有持穩，較去年同期卻呈現大幅大滑。台灣房屋集團的內部資料顯示，10月7都交易量年減幅近一成，住商機構最新的業績顯示10月交易量年減幅達37%。

住商機構統計旗下加盟店10月成交業績，全台交易量增較9月增加4%，卻較去年減少37%。其中，台北市月減4.3%、年減40.1%，新北較上月增加23.6%、年減27.6%，桃園月減6.6%、年減42.8%，台中月增4.8%、年減28.5%，台月增9%、年減32.1%，高雄月增4%，年減43.8%。6都在10月的表現雖然還有月增，年增率方面則是全面衰退。

台灣房屋集團統計內部成交行情，10月價量7都交易量較9月減少3.3%；與去年同期相較，7都整體交易量年減9.9%。台北市月減9.1%、年減6%，新北市月減2.3%、年減12.2%，桃園市月減0.7%、年減12.2%，新竹縣市月減2.3%、年減9.5%，台中市月減5.8%、年減7.4%，台南市月減2%、年減10%，高雄市月減1.2%、年減12.3%。價格則幾乎都是上漲。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，國門雖開，疫情對民生的影響趨緩，但是升息以及股匯市的震盪澆熄房市買氣，買方出價愈趨保守，但低利環境仍支撐賣方價格，導致買賣雙方的價格沒有交集，因而降低交易量，使得房市進入冷靜期。

住商機構企畫研究室資深經理徐佳馨指出，10月工作天數多，成交量較9月量增應是受天數影響，由6都狀況可觀察雖較9月增減有起落，比起去年同月大幅量縮，顯示買氣尚未回頭。徐佳馨指出，中南部10月交易狀況比9月好，但年增率大減，透露出只要價格不修正，交易量就不容易擴大，預料後疫情時代房價受通膨支撐，但買盤猶豫，市場可能持續震盪，傳統第四季旺季效應不會太好。

張旭嵐強調，第四季房市呈現「三低」，首先是「交易量走低」，代表區域天花板價的預售屋交易量會首先降溫；其次是「賣方姿態放低」，因股匯市波動，有資金需求的賣方會放大議價空間；第三則是「著眼低總產品」，首購等自住族群受限於升息壓力，應以蛋白區、高CP值的低總中古屋為優先選擇。

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許多人因預算、生活機能、工作、學區等不同因素，透過大眾運輸系統讓跨區買房越來越普遍。為解決民眾異地看屋需求，永慶房屋推出「智能化」線上賞屋，打破時間與空間的限制，民眾隨時隨地都能在《永慶房仲網》及《永慶快搜app》上，觀看待售屋內720度環景影像與屋外實境街景，宅家就能全台跑透透看房，隱私性高又便利。

永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，對首購族及換屋族來說，買房是剛性需求，如何用有限預算買下理想房型及足夠空間是首要課題，若是礙於房價在首選區找不到理想物件，便會轉往符合需求的其他地區找房。為了幫助消費者省去盲目看屋過程、找到滿意物件，持續優化數位工具，除了地圖找房、捷運找房等快搜功能，方便消費者快速找到感興趣的房屋，更瞄準實體帶看痛點，開發出智能化線上賞屋，讓消費者搜索購屋資訊更即時且透明。

以實境找房來說，讓線上賞屋不再侷限於照片的單一視角，提供720度的房屋內部環景，屋內每個空間都能完整呈現，賞屋不怕被「照騙」。實境生活圈則整合Google街景，用戶可自在探索周圍環境，觀察交通便利性、生活機能性，及公園、學區等設施遠近，打造身歷其境的賞屋體驗

專人導覽則提供隨選即看的真人帶看影片，由經紀人實地拍攝，從社區環境、建案外觀，到房屋格局、通風採光，快速展現房屋優勢和特色，也針對消費者在意的空間尺寸、隔音效果等，加強細部講解與多角度拍攝。消費者不需一間一間踩點看屋，也能篩選出總價、格局、屋況及週邊生活機能皆滿意的物件，看到喜歡的房屋再線上約看，出手更精準

永慶房屋表示，買房是人生的重大決策，以前消費者必須看十幾間房，才能了解自己喜歡什麼樣的屋況條件。但在科技房仲的研發下，有了「實境找房」、「實境生活圈」與「專人導覽」等智能化線上賞屋服務，消費者能更精準鎖定有興趣的房屋，不只省下寶貴時間，也能更充分地擁有知的權利和完整的體驗。

陳賜傑分享，革新服務並非一蹴可幾，在撥接上網年代，品牌就領先業界於2002年推出永慶房仲網，開啟網路找房服務，隨著無線網路與智慧型手機的普及，持續優化數位平台及使用者介面，擴充行動看屋檔案庫。近兩年數位服務整合再升級，消費者不用出門也能實境賞屋，打造智能化線上賞屋新時代，透過開創的態度擁抱新科技，一持續為購售屋服務帶來更多可能性。

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台中14期土地自2020年完成配地以來熱度不減，挾最大規模重劃區優勢，吸引建商獵地、插旗，總計2021年至2022年上半年，14期土地交易規模突破400億。今年則受到總體經濟因素，整體土地交易明顯受到抑制，觀察14期重劃區交易雖有放緩，但在大型建設、區位優勢等利多，建商調整布局策略，更精準鎖定鄰大路、面公園、緊鄰商圈、坪數在千坪以上的大型土地。

信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛表示，觀察近五年實價登錄統計台中各重劃區土地交易情形，可以看出市場對14期的青睞，14期的土地交易走勢，2020年開始呈現爆發性成長，到2021年來到高峰，總交易金額達361億，至2022年上半年土地交易呈現放緩趨勢，總計近兩年交易金額達到441億，超越台中其他重劃區的交易規模。

今年整體土地交易情形降溫，主要受到央行房市管制影響，營建業缺工缺料、營建成本走高，使得建商對資金運用更趨謹慎。信義全球資產中區商仲部經理張現傑觀察，建設公司在14期重劃區購地動能趨緩，但台中巨蛋、漢神洲際購物中心等大型建設題材加持，對建商而言仍具誘因，只要標的具備三項條件，仍是建商布局重點。

一是靠近商圈，14期重劃區緊鄰發展已相當成熟的崇德商圈，目前已有多間知名連鎖餐飲品牌進駐，具完善的生活機能；二是地段及基地面積考量，建設公司在選擇標的時，更傾向鄰大路、面公園的基地，且基地面積在千坪以上，更有利於建商未來興建規劃；三是價格因素，綜合前述考量，只要標的具價格優勢，就會吸引建商進場。

張現傑以其近年成交多筆台中土地的經驗進一步分析，受到通貨膨脹影響，土地等商用不動產，具有抗跌保值、抗通膨的特性，近期也發現，除了建商，也有不少買方看好14期重劃區的未來發展潛能，關注150坪至200坪、可獨立興建使用的土地，以作為資產配置及長期投資的標的。

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591實價登錄今天公布統計，疫情爆發前的2019年與2022年相比，七都中古社區漲幅前3名，由新竹縣竹北市「好FUN」奪冠，3年間房價由1字頭暴衝至4字頭，漲幅158%。

591實價登錄調查，除上述新竹的中古屋之外，其餘漲幅超過100%的社區還有竹北市「仁發香榭」、「富宇現代城」、台中北區「漢陞圓山」、台南中西區「天鑽大樓」，短短3年間身價皆已翻倍。

591實價登錄指出，七都近3年漲幅最高的中古社區當中，包括台北市由北投「吉星大廈」、內湖「力霸國鼎大廈」、「麥帥新城DEF區」，房價漲幅約3至4成。

新北市近3年漲幅最大中古屋社區包括，新莊「台北愛樂貝多芬區」、鶯歌「天生贏家」、汐止「宏國富邑」，漲幅約5至6成。新莊「台北愛樂貝多芬區」位於新莊歐洲村，周邊生活機能完善，房價較一旁的副都心重劃區更具優勢，吸引首購目光。鶯歌近年因三鶯線話題身價水漲船高。

桃園市近3年房價漲幅最高的中古社區皆由楊梅區包辦，漲幅約7成，分別是「台北比佛利國家公園區」、「台北比佛利加州區」、「聚寶莊」。楊梅由於聯外交通便利，近年在房價高漲之下吸引部分北客及新竹客，中古大樓價格明顯上升，其中「台北比佛利」為千戶造鎮型社區，緊鄰幼獅工業區，不乏投資客買進收租。

台中市由北區「漢陞圓山」、太平區「大毅植幸福」、南區「長億城攬翠區陽光區」拿下近3年房價漲幅最高中古社區，其中「漢陞圓山」漲幅高達140%，其餘兩者則約8成。

台南則由中西區「天鑽大樓」、「統一大廈」及永康區「中華路413巷華廈」奪得漲幅最多的中古社區，漲幅有9成至翻倍。台南近年受益於台積電效應，為當地房市注入活水，其中永康區位在市中心與南科中間，受到不少南科工作者青睞。

高雄的部分，中古屋漲幅約8成，分別為橋頭區「鳳凰時代」、三民區「雙星報喜」、「花語蝶大廈」。橋頭區「鳳凰時代」為此次榜上屋齡最新的中古屋，該社區位於高雄新市鎮內，自台積電進駐楠梓消息傳出後，橋頭區也受惠良多。而三民區高雄蛋黃區，生活機能發展成熟，在高雄車站改建、鐵路地下化及捷運黃線議題加持下，後勢看好。

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新冠疫情突顯透天厝「獨棟優勢」也推升房價，今年全台各縣市透天平均總價普遍走升，截至今年第3季底為止，有6區域漲幅逾二成，台北市平均一棟要花5千萬元，年增率逾三成居冠，連彰化、嘉義透天通通站上千萬大關，千萬元想買透天，全台只剩下剩澎湖縣、雲林縣、屏東縣、台東縣及花蓮縣5個縣市而已。

全台房屋價格走揚，在疫情之後更加突顯獨棟優勢的透天，總價帶也普遍走升，依據實價登錄資料統計全國各縣市透天今年第三季平均總價，與去年同期相比，全國共有6個區域總價漲幅超過2成。其中台北市不但是總價最高、也是漲幅最多的縣市，平均總價從逼近4千萬來到破5千萬元，年增幅高達31.6%。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，一般透天土地持有面積大，在台北市這樣素地稀缺的區域，可有危老都更都更的價值，且台北市透天交易量較其他類型少，因此並非透天交易的主力區，平均總價卻有高度成長。

宜蘭高鐵話題夯 平均每棟近1400萬元漲幅第二高

綜觀透天平均總價大幅成長的區域，除了台北市外，皆為透天是該縣市的主力成交類型，今年第三季平均總價年漲幅第二高者為宜蘭縣，今年平均一棟1,393萬元、年漲幅26.8%，大家房屋宜蘭轉運站加盟店店東周佳瑮表示，宜蘭將有高鐵站的建設議題以及先前的資金熱潮，促進宜蘭房地產價格躍升，雖然目前全台房市降溫，但看好將來宜蘭縣的高鐵商機，依然有買方願意進場，透天類型的買方大約一半為在地、一半來自雙北，雙北的買方多數是退休後想定居，經比較價格，千萬在雙北僅能買2到3房，在宜蘭可以購置空間開闊的透天，且未來有高鐵，往返雙北或南下更為便利，故詢問度不因市場下行而減少。

彰化、嘉義通通站上千萬元 漲幅居第三、第四高

至於第三名彰化縣及第四名嘉義縣市總價漲幅分別為26.3%、22.8%，平均總價從去年第三季不到千萬，今年都來到千萬以上。

此外，全國第三季透天平均總價不到1千萬的縣市僅剩澎湖縣、雲林縣、屏東縣、台東縣及花蓮縣，要在1千萬元內買透天越來越難。

郎美囡分析，除了資金因素，先前工料雙漲讓透天新案開價攀高，拉動新透天及中古透天價格，也因此，許多透天主力縣市因總價漲勢凶，迫使財力有限的首購族、小資族改購買華廈或大樓，加上土地取得成本越來越高，過去透天為主的區域，新案規劃逐漸走向大樓及華廈。

專家建議：買家應留心土地分區是否是住宅區

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，許多買方為不受上下樓層鄰居干擾而偏好透天，且透天如產權單純，具有進可攻退可守優勢，頗獲投資人青睞，然而有些土地使用分區未必為住宅用地，卻做住宅使用，提醒買方入手前務必確認土地使用與購置目的是否相符，以免後患無窮。

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受升息、戰爭、金融市場震盪等因素影響，全球通膨發酵，造就萬物皆漲，房市回歸剛性需求，也讓桃園成為去年六都唯一人口正成長的都市，更推升房價，其中大溪區成熟的機能、高綠覆的舒適環境，未來還有捷運綠線延伸，與重大建設到位，房市可期。

六都唯一人口正成長的桃園市，去年增加3500多人，自升格至今增21萬人，顯見雙北市中心房價高不可攀，人口外流至桃園各處定居，令機能成熟區段的房市交易續熱，房價也開啟補漲模式。

近期，大溪區房屋買氣增溫，成為自住客首選區，全因四通八達的交通系統，開車行經66快速道路聯外系統，可銜接北二高、中山高國道，前往桃園八德或中壢區，或是沿著國道一路駛進新北市土城、中永和地區，約莫40分鐘車程，但新案價直接砍半，吸引購屋族的目光。

許多注重生活環境與品質的自住客，開車駛離繁華又擁擠的市中心後，在大溪感受到的是低密度高綠覆，保有遼闊的生活空間、呼吸到清新的空氣，印入眼簾的是萬坪公園、河濱綠地，一年四季漫步在月眉溼地生態公園、大溪河濱公園、大溪埔頂公園，欣賞季節限定的風景，感受愜意又悠閒的生活。

此外，大溪周邊有多處觀光景點，鄰近大溪老街、還有慈湖陵寢、角板山公園、新溪口吊橋、大溪老茶場和大溪花海等，每年湧入眾多遊客造訪，更成為長期自住首選，一到假日出門即旅遊。

定居大溪不用擔心日常採買，崎頂、橋愛商圈、員林路上商家林立，各項機能成熟，吃東西與購物不虞匱乏，且有仁和國小、仁和國中雙校園，教育資源充足。

不僅如此，桃園市府祭出「三心六線」軌道建設計畫，大溪未來會有捷運綠線從八德延伸至此、為了紓解車潮，規劃設置埔頂轉運站，供客運與市區公車轉乘接駁，各項重大建設也陸續動工。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，大溪區市中心發展成熟，且聯外交通便捷，未來還有多項重大建設與利多逐一兌現，國道沿線的八德、新北中永和一帶，應會出現希冀以時間換取空間的購屋、置產族，也將成為穩固大溪價格原因之一。

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去年以來房價大漲，明年公告土地現值、後年調整的公告地價可能有感上調。房仲業指出，2017年起全台公告土地現值多呈現上下微幅調整，若沒有特殊政策考量，關係增值稅和地價稅基的公告土地現值、公告地價可能都會明顯調漲，公告土地現值可能連五漲，尤其房價飆漲的新竹地區，漲勢恐相對有感。

信義企研室專案經理曾敬德指出，地價調查是採取前一年9月2日至當年9月1日期間內的不動產成交案件，而2021年9月到2022年9月期間，正是房價大幅上漲的期間，明年公告土地現值、後年公告地價可能會因此而調漲。

以內政部房價指數顯示，六都今年第二季的住宅價格指數，普遍年增率達到6％～14％，南二都的台南與高雄住宅價格指數年增率也達12％～14％，漲幅最小的是台北市的6％，過去一年全台的房價漲幅相當明顯。

曾敬德表示，通常地方政府決定調整方向與幅度時，也會考量當下的時空背景，若沒有特別考量，則明年售屋要繳納的土增稅可能因此增加，而後年公告地價若調漲，則絕大多數的屋主與地主地價稅也會跟著增加，房價大漲後的交易稅、持有稅都會跟著增加。

全國公告土地現值調幅在2014、2015年間均高達12％以上，不過自2017年起調幅多在2.5％以內，2018年還調降0.8％，相較於近年調幅不大，若反應過去一年房價大漲，明年公告土地現值調整有機會挑戰連五漲。而二年一調的公告地價經過2018、2020年的調降，今年調漲約2.7％，預期後年調漲的機會相當高。

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今年初房市還炙手可熱，不過時序第四季十月，或許是受台股狂瀉影響，已開始吹涼風，最新市調統計結果顯示，北台灣都會區預售屋和新成屋市場，買氣節節下滑，銷售率已面臨5成保衛戰。

市場專家建議，若銷售率跌破5成，業者也需謹慎控制供給量，避免爆量使得市場平衡被打破；一旦水庫裡的水滿出來，在下游戲水的人只有逃跑一途了。

據住展雜誌統計，北台灣預售新屋市場今年來每月的近一年平均銷售率，在2月達到 61.33％最高點，之後便逐月下滑；至9月，近一年（2021年10月～2022年9月）平均銷售率來到約52.92％，為今年單月最低點，意味著新建案銷售速度正在趨緩當中。

住展雜誌研發長何世昌表示，Q2升息與本土疫情大爆發後，新建案市況直直落，市場專家紛紛預期，房價即將反轉下殺，但實際上，預售屋房價，依然持續上揚，原因與近一年銷售率仍在五成多空分水嶺之上有關。

何世昌分析，不過需注意的是，一旦銷售率跌破五成，價格下修的壓力就會浮現。

住展雜誌調查，今年預售屋市場平均銷售率，從3月開始下滑，4月下挫幅度加大，升息與本土疫情爆發為最主要的導火線，其次是俄烏戰爭引發台海危機聯想，導致資金出走、豪宅市場成交萎縮。升息打擊的是購屋信心，疫情爆發則影響民眾出門看屋意願、推遲購屋計畫。

何世昌表示，尤其以4月疫情失控衝擊最劇烈，近一年銷售率於當月重挫近3個百分點；當這三件事匯集在一起，新建案市況因而受拖累。

何世昌指出，北台灣新建案銷售率走勢，預期至11月都會逐漸下滑，倘若選後12月買氣未能回升，2023年Q1新建案近一年銷售率將會跌至50％多空分水嶺以下，則最快 Q2房價可能出現轉折。但如果選後銷售率上揚，則反轉下跌的空襲警報將暫時解除。

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台股17日加權指數失守萬三大關，今年從高點以來修正也超過5,000點，信義房屋針對網友進行問卷調查，調查結果顯示主要都會區的購屋人中，新竹人自備款虧損的比例最高，有31%受訪者的自備款出現虧損。年齡層方面，以34歲以下年輕人購屋受股市影響較重。

觀看全文 王錦喬 於 2022.10.18 發表